Altbau sanieren vorher nachher

Sanierung: Abriss oder Sanierung? Entscheidungshilfe.



  • Autor: Jean Baud
  • Lesezeit: 18 min

Der Klimawandel ist nur einer von vielen Aspekten, die in den letzten Jahren zu einer verstärkten Beschäftigung mit dem Thema Nachhaltigkeit geführt haben. Dies betrifft auch und gerade die Baubranche. Letztere hat im letzten Jahrzehnt einen gewaltigen Boom erlebt, der weiterhin anhält . Die dauerhaft niedrigen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank auf mittlere Sicht dafür sorgen, dass weiter in Immobilien investiert wird. Auch Corona hat diese Entwicklung bisher nicht ausgebremst.

In einem eng besiedelten Land wie Deutschland lassen sich dabei in vielen Regionen nur sehr begrenzt neue Flächen zur Bebauung erschließen. Entsprechend richtet sich der Fokus vermehrt auf bereits bebaute Grundstücke. Die hierauf befindlichen Objekte einfach abzureißen ist dabei leider oft das erste Mittel der Wahl, um eigene moderne gestalterische Träume Wirklichkeit werden zu lassen. Dabei liegt gerade im Erhalt alter Substanz eine große Chance, Material sowie Energie effektiv einzusparen. Außerdem führt der Erhalt von Altbauten oft dazu, dass Regionen ihren typischen, regionalen Charakter in Sachen Architektur beibehalten.
Ob der Aufwand geringer oder höher ist ein altes Haus zu sanieren, liegt am eigenen Anspruch sowie an der Bausubstanz. Man sollte deshalb vorher überlegen, ob eine Sanierung für einen selbst das Richtige ist und ob dies bei der Traumimmobilie sinnvoll ist. Bei einem Nachkriegshaus wird bei den aktuellen Immobilienpreisen häufig der Abriss gewählt, bei einem Fachwerkhaus mit guter Grundsubstanz oder einem Haus aus der Gründerzeit (ca. 1870 bis 1914), sieht dies jedoch schon anders aus.

In einer Studie der deutschen Bauindustrie – Bestandsersatz 2.0 – Potentiale und Chancen – wurde herausgefunden, dass Modernisierungen ab etwa 2.500,00 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche nicht wirtschaftlich sind. Zum Vergleich fĂĽhrt die Studie an, dass fĂĽr etwa 2.200 bis 2.700 EUR/m² Wohnfläche ein Mehrfamilienhaus realisiert werden kann. Gerade bei Immobilien aus den 1950er Jahren bis 1970er Jahren ist somit eine kostspielige Modernisierung/ Sanierung nicht wirtschaftlich umsetzbar, wenn Eigenleistung nicht zum Tragen kommt.

Allerdings lohnt sich ein Abriss nur bei etwa zwölf Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland. In der Regel ist eine Sanierung nach Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) wirtschaftlicher als der Abriss. Dennoch bedeutet dies, das rund 1,8 millionen Gebäude nicht wirtschaftlich saniert werden können.

Faustformel: »Entsprechen die Umbaukosten mindestens 75 Prozent der Neubaukosten, so sollte ein Abriss in Erwägung gezogen werden.«

Oft werden bei der Planung einer Altbausanierung die anfallenden Kosten zu gering bewertet. Vor allem durch Arbeiten zur Reduzierung des Energieverbrauchs können hohe Summen entstehen. Damit Sie zu Beginn Ihres Sanierungsprojektes keine böse Überraschung erwartet, haben wir diesen Artikel für Sie geschrieben.

Welche Kosten sind fĂĽr eine Altbausanierung zu erwarten?

Die Höhe der anfallenden Kosten hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum Einen spielt natürlich die Quadratmeterzahl des zu sanierenden Gebäudes eine entscheidende Rolle, zum anderen sind Alter und genereller Zustand des Objektes ausschlaggebend.
Bei einem Gebäude aus den 50er Jahren müssen Sie in der Regel mehr Geld investieren als bei einer Immobilie aus den 80er Jahren. Wurden an dem Gebäude lange Zeit keine Reparaturen durchgeführt, so ist der Zustand zu meist nicht der Beste und die Sanierungsmaßnahmen des Altbaus werden dementsprechend kostenintensiver.

Auch im Bezug auf eine energetische Sanierung sind die Kosten vom aktuellen Zustand der Immobilie abhängig. Hierzu zählen Sanierungsmaßnahmen wie die Fassaden- und Geschossdämmung oder der Einbau neuer Fenster. Ist beispielsweise die Fassade bereits nach aktuellem Stand der Technik gedämmt spart man im besten Fall hohe Summen.
Für viele Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten besteht die Möglichkeit einer finanziellen Förderung durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), sodass auch hier Einsparpontenzial besteht.

Neben der energetischen Sanierung gibt es natĂĽrlich weitere Bereiche, welche hinsichtlich einer notwendigen Modernisierung oder Sanierung geprĂĽft werden sollten und im Falle dessen als weitere Kosten hinzukommen.

Den Charme des Alten erhalten

Alte Gebäude strahlen vielfach so etwas wie Persönlichkeit aus. Dabei geht es sowohl um die architektonische Formensprache bestimmter Epochen als auch um den Zweck, für den die jeweiligen Objekte früher errichtet wurden. Ein Haus zu sanieren bedeutet deshalb auch immer den Erhalt gewachsener Strukturen. Dabei geht es nicht um eine Feindlichkeit gegen über der Moderne im Sinne eines rückwärts gewandten Konservatismus. Denn natürlich lässt sich ein Altbau sanieren in der Region Hannover, ohne dass deshalb alles erhalten werden muss, wie es ursprünglich gedacht war. Es kann gerade spannend sein, aus alten Industrieanlagen neue Formen des Wohnens oder auch der Büroarbeit zu entwickeln. Ein der Tradition verpflichtetes Äußeres mit einem besonders modernen Konzept für das Innenleben bildet hierbei oftmals die spannendsten Kontraste.

Ein Kunde sagte mal zu uns: »Ich möchte in einem alten Haus mit Geschichte wohnen, nicht in einem Museum.«

Die Kosten realistisch einschätzen

Vermeiden Sie es sich ein Gebäude zu verlieben, ohne die Sanierungskosten grob zu kalkulieren. Sie sollten hierbei lieber etwas zu negativ an die Kalkulation gehen, um auch bei bösen Überraschungen ein Polster zu haben.
Bei manchen Gebäuden kann ein Abriss tatsächlich sinnvoll sein, wenn Kaufpreis, Kaufnebenkosteb sowie Sanierungskosten, beispielsweise durch eine Belastung mit Asbest oder Gift in den Hölzern, addiert auch bei aller Liebe nicht mehr wirtschaftlich sind. Beispielsweise wurde bis 1990 bei über 5 millionen Gebäuden im großen Stil Holzschutzmittel aufgetragen, auch Jahrzehnte später sind diese Häuser eine Gefahr für die Gesundheit ihrer Bewohner. Wenn der Dachstuhl gut belüftet ist und nicht zum Wohnraum umgebaut wurde, lässt sich dies vernachlässigen. Die Gifte werden kontinuierlich durch den Luftaustausch ausgelüftet. Wenn der Dachraum jedoch gedämmt wurde, können die Giftstoffe im ungünstigsten Fall (bspw. unsachgemäße Abdichtung) in den Wohnraum gelangen. Beim Schleifen älterer Hölzer sollten Sie deshalb unbedingt eine Staubschutzmaske tragen und wenn möglich mit einer Absaugung arbeiten.

Die Wärmedämmung optimieren

Bei Altbauten hat im Rahmen der Errichtung meist das Thema Wärmedämmung keine nach heutigen MaĂźstäben ausreichende Rolle gespielt. Die betrifft sowohl die Dämmung der Fassade als auch die Dämmung von Geschossdecken und die Wärmedämmung im Dachbereich. Am kritischsten ist der Wärmeverlust von Immobilien aber während der kalten Jahreszeit oftmals im Bereich der Fenster. Deren Qualität sollte deshalb gleich im ersten Schritt ĂĽberprĂĽft werden. Die KfW – Kreditanstalt fĂĽr Wiederaufbau – fördert den Austausch der Fenster mit einem Fördersatz von 20 Prozent.
Wer in seinem Gebäude die HaustĂĽr erneuert verbessert die Energieeffizienz seines Hauses oftmals erheblich. Deshalb vergibt die KfW-Bank einen Investitions­zuschuss fĂĽr die Erneuerung der HaustĂĽr, hierbei greift wie bei der Erneuerung der Fenster das »Programm 430 der KfW Energieeffizient Sanieren«, auf die Aufwertung der alten HaustĂĽr ist eine Option, wenn diese erhaltenswert ist.
GroĂźe Mengen Energie gehen ĂĽber ein ungedämmtes oder nur schlecht gedämmtes Dach verloren auch hier kann die KfW einspringen und die notwendigen MaĂźnahmen Bezuschussen. Hier greift zum Beispiel das Programm »Energieeffizient Sanieren – Kredit«:

  • Förderkredit mit 0,75 % Sollzins p.a.
  • Bis zu 120.000 Euro fĂĽr die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder 50.000 Euro fĂĽr EinzelmaĂźnahmen
  • Auch fĂĽr den Kauf von saniertem Wohnraum
  • Weniger zurĂĽckzahlen: bis zu 48.000 Euro Tilgungszuschuss
  • Begleitung durch Experten fĂĽr Energie­effizienz kann mit bis zu 4.000 Euro extra gefördert werden

Nicht zu eng kalkulieren

Im Dachbereich etwa geht es nicht immer nur um eine zusätzliche Dämmung. Zuweilen kann es auch sein, dass Sie um eine neue Eindeckung des Dachs nicht herum kommen und gegebenenfalls sogar den Dachstuhl austauschen müssen, weil die Holzkonstruktion über die Jahrzehnte Schaden genommen hat (Holzschädlinge, Pilzbefall, Feuchtigkeit).
Ein feuchter Keller ist häufig kein Geheimnis und wird bei einer Besichtigung bemerkt, jedoch muss das Gebäude abgedichtet werden, wenn Feuchtigkeit in die Wände hoch zieht. Oftmals genügt auch die im Haus vorhandene Elektroinstallation nicht den modernen Ansprüchen. Oder die Rohrleitungen für Frisch- oder Abwasser sind in einem schlechteren Zustand als erwartet. Hierdurch kommen dann zahlreiche weitere Kosten auf Sie zu im Rahmen der Sanierung des Altbaus.

Selbst wenn die Elektrik den Anforderungen gewachsen ist und keine weiteren Baustellen bestehen, sind Küchen und Bäder in Altbauten oft so alt, dass Sie um eine Erneuerung nicht herum kommen. Zur Kalkulation gehören deshalb die potentiellen Kosten für die Modernisierung sämtlicher sanitärer Anlagen. Hinzu kommen die Kosten für mindestens eine neue Einbauküche. Kalkulieren Sie die Kosten möglichst etwas höher auch wenn es zahlreiche Möglichkeiten gibt viel Geld zu sparen. Preise vergleichen kann oft bis 40% der Kosten sparen, beachten Sie jedoch dass die Recherche nach Angeboten zeitaufwendig ist. Sie sollten deshalb immer die Einsparung im Verhältnis zur eingesetzten Zeit im Auge behalten.

Die Heizung

Häufig ist die Heizungsanlage in einem alten Gebäude so beschaffen, dass ein weiterer Betrieb mittel- bis langfristig keinen ökonomischen Sinn ergibt. Ebenso ist oft der Austausch alter Heizkörper sinnvoll, denn diese sind häufig nicht nur unansehnlich, sondern auch ineffizient. Gerade bei einer Sanierung lohnt sich deshalb der Austausch, denn alte Heizkörper lassen sich in der Regel weder ökonomisch noch ökologisch betreiben.
Wenn Sie beispielsweise die bestehende Ă–l-Heizung gegen einen regenerativen Wärmeerzeuger oder gegen einen Wärmeerzeuger, der sowohl auf erneuerbare Energien als auch auf Erdgas setzt, tauschen, erhalten Sie eine Förderung durch das Bundesamt fĂĽr Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) von bis zu 45 Prozent der Installationskosten. Sollten Sie jetzt die Anschaffung einer neuen Heizung planen? Dann sollten Sie unbedingt das »Merkblatt zu den förderfähigen Kosten beim Heizen mit Erneuerbaren Energien« kennen. Hier finden Sie eine Auflistung ĂĽber die förderfähigen MaĂźnahmen bei der Neuanschaffung einer modernen Heizung. Voraussetzung ist das 25 Prozent des Engergiebedarfs ĂĽber erneuerbare Energie erzeugt werden.

BAFA – Heizen mit Erneuerbaren Energien: https://www.bafa.de/DE/Energie/Heizen_mit_Erneuerbaren_Energien/heizen_mit_erneuerbaren_energien_node.html

Wenn Sie Ihre alte Öl-Heizung tauschen, so steht Ihnen einen Vielzahl an modernen effizienten Heizsystemen zur Auswahl. Damit der Wechsel hin zu einem modernen System gelingt, sollte der Zeitpunkt gut ausgewählt werden wann, wie und zu welchem System gewechselt wird, sodass später ein ökonomischer Betrieb sichergestellt ist.

Die Kosten kumulieren/ abschätzen

Es ist meistens Unvorhergesehenes, dass bei Sanierungen von alten Gebäuden auftritt und dann die Kosten in die Höhe treibt.
Beachten Sie, dass häufig die Kosten für Sanierungsmaßnahmen über den Preis pro Quadratmeter ermittelt werden. Das Wissen darum hilft bei der Planung der Sanierung Ihres Gebäudes. Sie können so anhand von vorhanden Gebäudezeichnungen eine grobe Kostenaufstellung erstellen. Wenn Sie die Immobilie noch nicht erworben haben, fragen Sie Ihren Makler nach den Maßen, ein guter Makler sollte über diese verfügen.
Beispiel: Die Neueindeckung eines Dachs kostet etwa 100 EUR bis 150 EUR pro m² Dachfläche, sollte zusätzlich eine Dämmung aufgebracht werden steigen die Kosten auf 150 EUR/m² bis etwa 180 EUR/m².

Kalkulieren Sie grob die Kosten fĂĽr:

  • Erneuerung der Dacheindeckung, gegebenenfalls auch des Dachstuhls
  • Trockenlegen oder Abdichten eines Kellers
  • Renovierung der Innenräume (Wände, TĂĽren)
  • Erneuerung der Bodenbeläge
  • Modernisieren von Bad und KĂĽche
  • Erneuerung der kompletten Elektroinstallation (besonders bei sehr alten Gebäuden)
  • Erneuerung der Trinkwasserinstallation (durchschnittliche Haltbarkeit von Wasserrohren beträgt nur etwa 30 Jahre)
  • Erneuerung der Abwasseranlage
  • Erneuerung oder Modernisieren der Heizung sowie Heizkörper (auch hier beträgt die ĂĽbliche Lebensdauer nur rund 20 – 30 Jahre)

Addieren Sie den Kaufpreis der Immobilie sowie die Kaufnebenkosten mit den Sanierungskosten um eine Aussage treffen zu können, ob eine Sanierung lohnenswert ist oder davon Abstand genommen werden sollte. Sie müssen ihr Vorhaben nicht begraben, evtl. ist es sinnvoll nach einer anderen Immobilie Ausschau zu halten.
Häufig verhält es sich jedoch so, dass die Kosten einer Renovierung/ Sanierung deutlich niedriger liegen, da auch bei einem Neubau KĂĽchen Bäder etc. angeschafft werden mĂĽssen zudem bestehen Kosten, die bei einem Altbau meist nicht entstehen: Kosten fĂĽr eine Einfriedung, Anlegen eines Gartens, …

Letzte inhaltliche Aktualisierung: 29. Juli 2020
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