Mehrfamilienhaus richtig verkaufen

Immobilienmakler Mehrfamilienhaus richtig verkaufen.
Mehrfamilienhaus richtig verkaufen



  • 13. Oktober 2018
  • Autor: Danny Sempf

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist oft mit gro├čem Aufwand und viel M├╝he verbunden. Schlie├člich handelt es sich hierbei, anders als bei einem Einfamilienhaus, um mehrere Wohnungen, die den Eigent├╝mer wechseln. Haben diese Wohnungen vielleicht sogar unterschiedliche Gr├Â├čen und Ausstattungen, wird der Verkauf weiter verkompliziert.
Sie spielen mit dem Gedanken bei den aktuell hohen Kaufpreisen Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen? So werden Sie bemerken, dass der Verkauf eines Mehrfamilienhauses vergleichsweise aufw├Ąndig ist. Sind die Wohnen vermietet, so sind die Rechte der Mieter zu beachten.

Verschiedene Arten von Mehrfamilienh├Ąusern

  • Mehrfamilienhaus in Eigent├╝mergemeinschaft
  • Generationenhaus
  • Zweifamilienhaus (oft zwei Doppelhaush├Ąlften)
  • Stadtvilla als Mehrfamilienhaus

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen?

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Ermittlung des Wertes eines Mehrfamilienhauses

Das Hauptaugenmerk der Wertermittlung liegt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses weniger auf dem Sachwert der Immobilie, sondern viel mehr auf der Rendite. Die Ermittlung dieses Wertes wird in den meisten F├Ąllen ├╝ber aufwandsintensive Ertragswertverfahren ermittelt.

Beispiel f├╝r ein Ertragswertverfahren

Bezeichnung Wert
Rohertrag (235m² x 9,00 EUR/m² x 12 Monate) 25.380 EUR/ Jahr
Bewirtschaftungskosten
(Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis Betriebskosten)
3.050 EUR/ Jahr
= Reinertrag 22.330 EUR/ Jahr
Bodenwertverzinsung
(Bodenwert x Liegenschaftszins)
12.320 EUR/ Jahr
= Geb├Ąudereinertrag 10.010 EUR/ Jahr
* Barwertfaktor (5%, 60 Jahre) 18.929
= Geb├Ąudeertragswert 189.479 EUR
+ Bodenwert (Produkt aus Bodenrichtwert Bγ und Grundst├╝cksfl├Ąche G) 330.000 EUR
= Vorl├Ąufiger Ertragswert 519.479 EUR
Unterhaltungsr├╝ckst├Ąnde 18.000 EUR
Underrent 5.250 EUR
= Ertragswert 496.229 EUR

Mehrfamilienh├Ąuser in Ballungsgebieten: Die Nachfrage steigt

Im Bereich Anlagenimmobilien werden Mehrfamilienh├Ąuser immer begehrter. – Nicht nur in Ballungsgebieten wie der Metropolregion Hannover Braunschweig G├Âttingen Wolfsburg. – Aufgrund relativ sicherer Ertr├Ąge, nehmen viele K├Ąufer, speziell Investoren, den gro├čen Aufwand mehrerer Mietparteien und umfangreicher Betriebskostenabrechnungen sowie Aufstellungen f├╝r das Finanzamt, in Kauf. Eine sorgf├Ąltige und ├╝berdachte Auswahl von Hausverwaltung und Mietern steigert hierbei signifikant die zu erwartende Rendite der Immobilie.
Deshalb sollten bereits bei der ersten Besichtigung der Immobilie mit einem Kaufinteressenten alle verkaufsrelevanten Unterlagen zusammengestellt sein. Denn Kaufinteressenten sind h├Ąufig besorgt, dass mit dem Kauf der Immobilie nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen k├Ânnten. Durch eine professionelle Betreuung durch einen Makler k├Ânnen viele ├ängste auf Seiten der Kaufinteressenten im Vorfeld ausger├Ąumt werden.

Unterlagen f├╝r den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

  • Liegenschaftskarte
  • Grundrisse
  • Energieausweis
  • Versicherungsnachweise
  • Mietvertr├Ąge
  • Belege ├╝ber die Mieteinnahmen und Mieterstruktur
  • Belege ├╝ber Modernisierungsma├čnahmen
  • Kommunikationsprotokolle mit Mietern
  • Vertr├Ąge von Hausverwaltung, Hausmeister etc.

Die wichtigste Kennzahl liefern die Mietvertr├Ąge, aus Ihnen kann der Investor die zu erwartende Rendite ableiten. Viele junge Mietvertr├Ąge werfen jedoch beispielsweise mehr Fragen auf als das sie Sicherheit ausdr├╝cken. Schnell kommt die Frage auf, weshalb die Mieterfluktuation ├╝berdurchschnittlich hoch ist. Auch gek├╝rzte Mieten k├Ânnen zu einer Verunsicherung f├╝hren, sie k├Ânnten ein Hinweis f├╝r eine schlechte Bausubstanz sein. Genauso wird von Investoren gerne die Mieterstruktur erfragt, so kann abgeleitet werden, ob es kurzfristig zu weiteren Mieterwechseln kommt, die beim K├Ąufer einen Aufwand erzeugen.

Mehrfamilienhaus als Ganzes oder in Teilen verkaufen

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses haben Sie in der Regel die Wahl, ob Sie die Immobilie als Ganzes oder alle Wohnungen separat ver├Ąu├čerlichen. In der Regel wird mit dem Verkauf einzelner Wohnungen ein gr├Â├čerer Umsatz erzielt. Zu beachten ist hierbei, dass sich die Wohnungen h├Ąufig in ihren Begebenheiten (Gr├Â├če, Schnitt, Ausstattung etc.) unterscheiden, sodass jede Wohnung individuell verpreist und angeboten/ vermarktet werden sollte. Nicht nur sind die Preise von Etage zu Etage unterschiedlich, so kann der Kaufpreis der Wohnungen auf einer Etage ebenfalls variieren. Eine unabh├Ąngige Beratung kann hierbei helfen die idealen Kaufpreise festzulegen.

Kompetente und erstklassige Beratung f├╝r Mehrfamilienhaus Verk├Ąufer

Aufgrund unserer Erfahrungen und Kenntnisse bieten wir Ihnen realistische Marktpreise beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir k├Ânnen Ihnen zudem auch einen Zeitraum nennen, in dem es wahrscheinlich ist, dass die Immobilie ihren Eigent├╝mer wechselt. Wir stehen Ihnen von Anfang an vertrauensvoll und partnerschaftlich zur Seite, denn wir sprechen die K├Ąufergruppe direkt an.

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