Mehrfamilienhaus richtig verkaufen

Immobilienmakler Mehrfamilienhaus richtig verkaufen.
Mehrfamilienhaus richtig verkaufen



  • 13. Oktober 2018
  • Autor: Danny Sempf

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist oft mit großem Aufwand und viel MĂŒhe verbunden. Schließlich handelt es sich hierbei, anders als bei einem Einfamilienhaus, um mehrere Wohnungen, die den EigentĂŒmer wechseln. Haben diese Wohnungen vielleicht sogar unterschiedliche GrĂ¶ĂŸen und Ausstattungen, wird der Verkauf weiter verkompliziert.
Sie spielen mit dem Gedanken bei den aktuell hohen Kaufpreisen Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen? So werden Sie bemerken, dass der Verkauf eines Mehrfamilienhauses vergleichsweise aufwÀndig ist. Sind die Wohnen vermietet, so sind die Rechte der Mieter zu beachten.

Verschiedene Arten von MehrfamilienhÀusern

  • Mehrfamilienhaus in EigentĂŒmergemeinschaft
  • Generationenhaus
  • Zweifamilienhaus (oft zwei DoppelhaushĂ€lften)
  • Stadtvilla als Mehrfamilienhaus

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Ermittlung des Wertes eines Mehrfamilienhauses

Das Hauptaugenmerk der Wertermittlung liegt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses weniger auf dem Sachwert der Immobilie, sondern viel mehr auf der Rendite. Die Ermittlung dieses Wertes wird in den meisten FĂ€llen ĂŒber aufwandsintensive Ertragswertverfahren ermittelt.

Beispiel fĂŒr ein Ertragswertverfahren

Bezeichnung Wert
Rohertrag (235m² x 9,00 EUR/m² x 12 Monate) 25.380 EUR/ Jahr
Bewirtschaftungskosten
(Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis Betriebskosten)
3.050 EUR/ Jahr
= Reinertrag 22.330 EUR/ Jahr
Bodenwertverzinsung
(Bodenwert x Liegenschaftszins)
12.320 EUR/ Jahr
= GebÀudereinertrag 10.010 EUR/ Jahr
* Barwertfaktor (5%, 60 Jahre) 18.929
= GebÀudeertragswert 189.479 EUR
+ Bodenwert (Produkt aus Bodenrichtwert Bγ und GrundstĂŒcksflĂ€che G) 330.000 EUR
= VorlÀufiger Ertragswert 519.479 EUR
UnterhaltungsrĂŒckstĂ€nde 18.000 EUR
Underrent 5.250 EUR
= Ertragswert 496.229 EUR

MehrfamilienhÀuser in Ballungsgebieten: Die Nachfrage steigt

Im Bereich Anlagenimmobilien werden MehrfamilienhĂ€user immer begehrter. – Nicht nur in Ballungsgebieten wie der Metropolregion Hannover Braunschweig Göttingen Wolfsburg. – Aufgrund relativ sicherer ErtrĂ€ge, nehmen viele KĂ€ufer, speziell Investoren, den großen Aufwand mehrerer Mietparteien und umfangreicher Betriebskostenabrechnungen sowie Aufstellungen fĂŒr das Finanzamt, in Kauf. Eine sorgfĂ€ltige und ĂŒberdachte Auswahl von Hausverwaltung und Mietern steigert hierbei signifikant die zu erwartende Rendite der Immobilie.
Deshalb sollten bereits bei der ersten Besichtigung der Immobilie mit einem Kaufinteressenten alle verkaufsrelevanten Unterlagen zusammengestellt sein. Denn Kaufinteressenten sind hĂ€ufig besorgt, dass mit dem Kauf der Immobilie nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen könnten. Durch eine professionelle Betreuung durch einen Makler können viele Ängste auf Seiten der Kaufinteressenten im Vorfeld ausgerĂ€umt werden.

Unterlagen fĂŒr den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

  • Liegenschaftskarte
  • Grundrisse
  • Energieausweis
  • Versicherungsnachweise
  • MietvertrĂ€ge
  • Belege ĂŒber die Mieteinnahmen und Mieterstruktur
  • Belege ĂŒber Modernisierungsmaßnahmen
  • Kommunikationsprotokolle mit Mietern
  • VertrĂ€ge von Hausverwaltung, Hausmeister etc.

Die wichtigste Kennzahl liefern die MietvertrĂ€ge, aus Ihnen kann der Investor die zu erwartende Rendite ableiten. Viele junge MietvertrĂ€ge werfen jedoch beispielsweise mehr Fragen auf als das sie Sicherheit ausdrĂŒcken. Schnell kommt die Frage auf, weshalb die Mieterfluktuation ĂŒberdurchschnittlich hoch ist. Auch gekĂŒrzte Mieten können zu einer Verunsicherung fĂŒhren, sie könnten ein Hinweis fĂŒr eine schlechte Bausubstanz sein. Genauso wird von Investoren gerne die Mieterstruktur erfragt, so kann abgeleitet werden, ob es kurzfristig zu weiteren Mieterwechseln kommt, die beim KĂ€ufer einen Aufwand erzeugen.

Mehrfamilienhaus als Ganzes oder in Teilen verkaufen

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses haben Sie in der Regel die Wahl, ob Sie die Immobilie als Ganzes oder alle Wohnungen separat verĂ€ußerlichen. In der Regel wird mit dem Verkauf einzelner Wohnungen ein grĂ¶ĂŸerer Umsatz erzielt. Zu beachten ist hierbei, dass sich die Wohnungen hĂ€ufig in ihren Begebenheiten (GrĂ¶ĂŸe, Schnitt, Ausstattung etc.) unterscheiden, sodass jede Wohnung individuell verpreist und angeboten/ vermarktet werden sollte. Nicht nur sind die Preise von Etage zu Etage unterschiedlich, so kann der Kaufpreis der Wohnungen auf einer Etage ebenfalls variieren. Eine unabhĂ€ngige Beratung kann hierbei helfen die idealen Kaufpreise festzulegen.

Kompetente und erstklassige Beratung fĂŒr Mehrfamilienhaus VerkĂ€ufer

Aufgrund unserer Erfahrungen und Kenntnisse bieten wir Ihnen realistische Marktpreise beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir können Ihnen zudem auch einen Zeitraum nennen, in dem es wahrscheinlich ist, dass die Immobilie ihren EigentĂŒmer wechselt. Wir stehen Ihnen von Anfang an vertrauensvoll und partnerschaftlich zur Seite, denn wir sprechen die KĂ€ufergruppe direkt an.

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