Mehrfamilienhaus richtig verkaufen

Mehrfamilienhaus verkaufen
  • 13. Oktober 2018
  • Autor: Danny Sempf

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist oft mit großem Aufwand und viel Mühe verbunden. Schließlich handelt es sich hierbei, anders als bei einem Einfamilienhaus, um mehrere Wohnungen, die den Eigentümer wechseln. Haben diese Wohnungen vielleicht sogar unterschiedliche Größen und Ausstattungen, wird der Verkauf weiter verkompliziert.
Sie spielen mit dem Gedanken bei den aktuell hohen Kaufpreisen Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen? So werden Sie bemerken, dass der Verkauf eines Mehrfamilienhauses vergleichsweise aufwändig ist. Sind die Wohnen vermietet, so sind die Rechte der Mieter zu beachten.

Verschiedene Arten von Mehrfamilienhäusern

  • Mehrfamilienhaus in Eigentümergemeinschaft
  • Generationenhaus
  • Zweifamilienhaus (oft zwei Doppelhaushälften)
  • Stadtvilla als Mehrfamilienhaus

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen?

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Ermittlung des Wertes eines Mehrfamilienhauses

Das Hauptaugenmerk der Wertermittlung liegt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses weniger auf dem Sachwert der Immobilie, sondern viel mehr auf der Rendite. Die Ermittlung dieses Wertes wird in den meisten Fällen über aufwandsintensive Ertragswertverfahren ermittelt.

Beispiel für ein Ertragswertverfahren

Bezeichnung Wert
Rohertrag (235m² x 9,00 EUR/m² x 12 Monate) 25.380 EUR/ Jahr
Bewirtschaftungskosten
(Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis Betriebskosten)
3.050 EUR/ Jahr
= Reinertrag 22.330 EUR/ Jahr
Bodenwertverzinsung
(Bodenwert x Liegenschaftszins)
12.320 EUR/ Jahr
= Gebäudereinertrag 10.010 EUR/ Jahr
* Barwertfaktor (5%, 60 Jahre) 18.929
= Gebäudeertragswert 189.479 EUR
+ Bodenwert (Produkt aus Bodenrichtwert Bγ und Grundstücksfläche G) 330.000 EUR
= Vorläufiger Ertragswert 519.479 EUR
Unterhaltungsrückstände 18.000 EUR
Underrent 5.250 EUR
= Ertragswert 496.229 EUR

Mehrfamilienhäuser in Ballungsgebieten: Die Nachfrage steigt

Im Bereich Anlagenimmobilien werden Mehrfamilienhäuser immer begehrter. – Nicht nur in Ballungsgebieten wie der Metropolregion Hannover Braunschweig Göttingen Wolfsburg. – Aufgrund relativ sicherer Erträge, nehmen viele Käufer, speziell Investoren, den großen Aufwand mehrerer Mietparteien und umfangreicher Betriebskostenabrechnungen sowie Aufstellungen für das Finanzamt, in Kauf. Eine sorgfältige und überdachte Auswahl von Hausverwaltung und Mietern steigert hierbei signifikant die zu erwartende Rendite der Immobilie.
Deshalb sollten bereits bei der ersten Besichtigung der Immobilie mit einem Kaufinteressenten alle verkaufsrelevanten Unterlagen zusammengestellt sein. Denn Kaufinteressenten sind häufig besorgt, dass mit dem Kauf der Immobilie nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen könnten. Durch eine professionelle Betreuung durch einen Makler können viele Ängste auf Seiten der Kaufinteressenten im Vorfeld ausgeräumt werden.

Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

  • Liegenschaftskarte
  • Grundrisse
  • Energieausweis
  • Versicherungsnachweise
  • Mietverträge
  • Belege über die Mieteinnahmen und Mieterstruktur
  • Belege über Modernisierungsmaßnahmen
  • Kommunikationsprotokolle mit Mietern
  • Verträge von Hausverwaltung, Hausmeister etc.

Die wichtigste Kennzahl liefern die Mietverträge, aus Ihnen kann der Investor die zu erwartende Rendite ableiten. Viele junge Mietverträge werfen jedoch beispielsweise mehr Fragen auf als das sie Sicherheit ausdrücken. Schnell kommt die Frage auf, weshalb die Mieterfluktuation überdurchschnittlich hoch ist. Auch gekürzte Mieten können zu einer Verunsicherung führen, sie könnten ein Hinweis für eine schlechte Bausubstanz sein. Genauso wird von Investoren gerne die Mieterstruktur erfragt, so kann abgeleitet werden, ob es kurzfristig zu weiteren Mieterwechseln kommt, die beim Käufer einen Aufwand erzeugen.

Mehrfamilienhaus als Ganzes oder in Teilen verkaufen

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses haben Sie in der Regel die Wahl, ob Sie die Immobilie als Ganzes oder alle Wohnungen separat veräußerlichen. In der Regel wird mit dem Verkauf einzelner Wohnungen ein größerer Umsatz erzielt. Zu beachten ist hierbei, dass sich die Wohnungen häufig in ihren Begebenheiten (Größe, Schnitt, Ausstattung etc.) unterscheiden, sodass jede Wohnung individuell verpreist und angeboten/ vermarktet werden sollte. Nicht nur sind die Preise von Etage zu Etage unterschiedlich, so kann der Kaufpreis der Wohnungen auf einer Etage ebenfalls variieren. Eine unabhängige Beratung kann hierbei helfen die idealen Kaufpreise festzulegen.

Kompetente und erstklassige Beratung für Mehrfamilienhaus Verkäufer

Aufgrund unserer Erfahrungen und Kenntnisse bieten wir Ihnen realistische Marktpreise beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir können Ihnen zudem auch einen Zeitraum nennen, in dem es wahrscheinlich ist, dass die Immobilie ihren Eigentümer wechselt. Wir stehen Ihnen von Anfang an vertrauensvoll und partnerschaftlich zur Seite, denn wir sprechen die Käufergruppe direkt an.

Wir arbeiten mit modernen Vermarktungsmethoden, angefangen bei der Vermarktung in den Sozialen Medien bis hin zur 360° Fotografie und Drohnenflügen. Unsere Dienstleistung ist für Verkäufer vertrags- und kostenfrei.