Wie errechnet man die Rentabilit├Ąt eines Investitionsobjektes?

Kaufpreisfaktor Immobilie
Wie errechnet man die Rentabilit├Ąt eines Investitionsobjektes?



  • 7. August 2018
  • Autor: Jean Baud

Immobilien als Investitionsobjekte sind, wenn sinnvoll ausgew├Ąhlt, eine gute Art der Geldanlage.

Ob sich ein Objekt zur Anlage eignet und wieviel Ertrag zu erwarten ist, l├Ąsst sich ganz einfach mittels Kaufpreisfaktor und dem Ertragswert errechnen. Expertenempfehlungen helfen bei der Entscheidung.

Der Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor dient dazu den Ertragswert einer Immobilie grob einzusch├Ątzen. Dies erfolgt durch das Teilen des Kaufpreises durch die erzielbare Jahresnettokaltmiete. Der hierdurch ermittelte Wert ist der Kaufpreisfaktor.

Der Kaufpreisfaktor setzt die erzielbare Jahresnettokaltmiete relativ in das Verh├Ąltnis zum Kaufpreis. Er gibt Antwort darauf, wie lange eine Immobilie Mieteinnahmen generieren muss, um den Kaufpreis zu erwirtschaften. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite einer Immobilie. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von 4 Prozent (ein f├╝nfundzwanzigstel).

Versuchen Sie m├Âglichst auch die laufenden Kosten bei Ihrer Berechnung zu ber├╝cksichtigen. Hierzu empfiehlt es sich die Jahresnettokaltmiete mit dem Faktor 0,90 zu multiplizieren.

Anhand der bekannten Zahlen l├Ąsst sich die Bruttorendite in Prozent ableiten, hierzu wird die erste Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis dividiert und das Ergebnis (Quotient) hieraus mit 100 multipliziert.

Formel und Beispielrechnung zum Kaufpreisfaktor und Bruttorendite

Beispiel: F├╝r eine Immobilie in der Region Hannover mit einem Kaufpreis von 350.000 EUR und einer Jahrenettokaltmiete von 12.000 EUR w├╝rde die Formel wie folgt bef├╝llt:
350.000 EUR / 12.000 EUR = 29,17 Kaufpreisfaktor
12.000 EUR / 350.000 EUR * 100 = 3,4% Bruttorendite

Kaufpreisfaktor und Bruttorendite Rechner

Kaufpreisfaktor = (Kaufpreis der Immobilie + Sanierungskosten) / (Jahresnettokaltmiete * laufende Kosten¹)
¹Richtwert 0,9
Dieser Rechner wurde mit einem H├Âchstma├č an Sorgfalt erstellt, dennoch ├╝bernehmen wir keine Haftung f├╝r Sch├Ąden oder Folgesch├Ąden, die auf die Anwendung des Rechners zur├╝ckgehen.

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Der Ertragswert

Andersherum kann ├╝ber den Kaufpreisfaktor ein m├Âglicher Ertragswert eines Renditeobjektes ermittelt werden. Hierzu wird die Jahresnettokaltmiete mit dem orts├╝blichen Kaufpreisfaktor multipliziert, das Ergebnis ist der Ertragswert einer Immobilie. Bei der finalen Ermittlung eines Kaufpreises f├╝r eine Immobilie sollten jedoch zus├Ątzlich auch andere Faktoren ber├╝cksichtigen werden, um den Preis nicht zu hoch oder wom├Âglich zu niedrig zu beziffern.

Formel und Beispielrechnung zum Ertragswert

Formel: Ertragswert = Jahresnettokaltmiete * orts├╝blicher Kaufpreisfaktor (errechnet aus Durchschnittswerten von ├Ąhnlichen Immobilien)

Beispiel: F├╝r eine Immobilie in der Region Hannover mit dem oben errechneten Kaufpreisfaktor von 29,17 und einer erzielbaren Jahresnettokaltmiete (ohne weitere Investitionen) von 9.600 ÔéČ ist der Ertragswert 280.032 ÔéČ.


Die Expertenempfehlung

Als Faustformel galt lange Zeit, dass ab einem Kaufpreisfaktor vom 24-fachen der Jahresnettokaltmiete der Kaufinteressent vorsichtig werden sollte. Diese Regel gilt in j├╝ngster Zeit augenscheinlich nur noch bedingt, da in Ballungsgebieten Immobilien zum 30-fachen und sogar zum 34-fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt werden.

Wichtig ist es aber die Sanierungs- bzw. Renovierungskosten im Blick zu behalten, da die erzielbaren Mieteinnahmen nicht immer analog zu diesen ansteigen.

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Literatur zum Thema Anlage- und Investitionsimmobilien¹: