Was ist der Energieausweis? Wofür benötigen Sie ihn?

Der Energieausweis
  • 6. September 2017
  • Autor: Danny Sempf

Klima- und Umweltschutz spielen in Europa vor allem aber in Deutschland eine zentrale Rolle, bei Thema Immobilien wird dies durch den Energieausweis deutlich, dieser ist seit 2009 fester Bestandteil der Verkaufsunterlagen. Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet.(Quelle: Wikipedia)

Jeder Immobilieneigentümer muss laut Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis vorweisen. Seit 2009 gilt diese Verordnung ebenfalls für Eigentümer von Wohn- sowie Nichtwohngebäuden (Büros / Praxen, Ladengeschäfte, Hallen). Am 1. Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft getreten, hierdurch ist jeder Immobilienverkäufer dazu verpflichtet unaufgefordert den jeweiligen Energieausweis vorzulegen, spätestens jedoch bei Besichtigung der Immobilie. Die Energiewerte liefern dem Kunden eine Übersicht über die zu erwartenden Nebenkosten. Zu dem kann eine Empfehlung ausgesprochen worden sein, wie das Objekt energetisch optimiert werden kann, beispielsweise durch Austausch der Fenster. Der Energieausweis ist eine Entscheidungshilfe beim Erwerb einer Immobilie.

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In Immobilienanzeigen müssen bereits energetische Kennzahlen enthalten sein und Angaben zur Immobilie gemacht werden (Energieeffizienzklasse, Baujahr und Angaben zum Energieträger), wenn dies unterbleibt droht seit dem 1. Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 EUR. – Hier sollte auf keinen Fall getrickst werden oder das Eintragen der Angaben auf später verschoben werden. Dieser Bereich wird sehr häufig abgemahnt.

Ausgenommen von dieser Pflicht sind Immobilien:

  • unter 50m²,
  • Objekte, die unter Denkmalschutz stehen,
  • nicht regelmäßig genutzt,
  • selten beheizt oder gekühlt werden (Ferienhäuser),
  • einer sehr speziellen Nutzung unterliegen
  • sowie Stallungen und Gewächshäuser.

Doch was ist ein Energieausweis und was steht drin? Was sagt der Inhalt über den energetischen Zustand von Haus oder Wohnung aus? In der Regel ist ein Energieausweis fünf Seiten lang. Dort sind zum einen die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie aufgeführt. Zu diesen Daten gehören unter anderem die Adresse, das Baujahr und der Eigentümer des Gebäudes. Zum anderen umfasst der Energieausweis alle Informationen, die etwas mit Energie rund um die Immobilie zu tun haben. Dazu zählt nicht nur die berühmte Farbskala mit den Buchstaben A+ bis H, auf der Grün (A+) eine sehr gute und Rot (H) eine sehr schlechte Energieeffizienzklasse bedeutet. Auch der exakte Endenergieverbrauchswert oder Bedarfswert ist im Energieausweis in kWh/ (m² * a) angegeben.

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Was steht im Energieausweis?

Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand von Haus, Wohnung, Büro, Praxis, Ladengeschäft, Halle. Hierbei wird der Energieausweis grundsätzlich für das ganze Gebäude und nicht für einzelne Gebäudeteile wie Büros, Praxen, Ladengeschäfte oder Wohnungen erstellt. Er hat in der Regel einen Umfang von 5 Seiten, hier sind die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie aufgeführt. Zu diesen Daten gehören unter anderem die Adresse, das Baujahr, die Bezeichnung des derzeitigen Eigentümers, sowie alle Informationen die in Zusammenhang mit Energie stehen. Auf den ersten Blick sticht die Skala, mit Ihrer Unterteilung A+, A, B, C, D, E, F, G, H beziehungsweise durch ihre auffällige Farbgebung hervor. A+ befindet sich im grünen Bereich und steht für einen niedrigen Endenergieverbrauchswert oder Energiebedarfswert, H befindet sich im roten Bereich und steht somit für eine sehr schlechte Energieeffizienzklasse.

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Der Energieausweis.

Ebenfalls findet sich der exakte Endenergieverbrauchs- / Energiebedarfswert auf dem Energieausweis, dieser ist angegeben in kWh/(m²*a).
Wie Sie als aufmerksamer Leser sicherlich bereits bemerkt haben, sprench wir auf dieser Seite bereits von einem Verbrauchs- beziehungsweise einem Bedarfswert, denn je nach Art des Energieausweises wird auf diesem der Energieverbrauch oder der Energiebedarf festgehalten. Zur bessere Vergleichbarkeit werden ebenfalls Energiewerte von Gebäuden vergleichbarer Bauart angegeben, damit der Eigentümer / Käufer der Immobilie einschätzen kann, wie optimal oder suboptimal der angegebene Endwert ist. Des weiteren werden auf dem Energieausweis Modernisierungsempfehlungen ausgesprochen, die sind jedoch unverbindlich, sie geben lediglich einen Hinweis darauf, welche energetischen Optimierungen sinnvoll sind.

Energieeffizienzklassen: Von A+ bis H

Die Energieverbrauchskennzeichnung (A+ bis H) soll Auskunft über die Energieeffizienz bei der Nutzung der Immobilie geben. Sie erhalten so einen ersten Eindruck von der Immobilie, sie können hierdurch auch den allgemeinen Zustand abschätzen. – Wurde in der Vergangenheit saniert oder lediglich in die Optik einer Immobilie investiert?

Effizienz-
klasse
Energiebedarf
kWh/(m²a)
Objektart
A+ < 30 Passivhaus oder KfW40+
A < 50 Haus, das mindestens der EnEV 2016 entspricht oder besser (KfW 55 / KfW 70)
B < 75 Haus, das mindestens der EnEV 2014 entspricht
C < 100 Haus, welches energetisch besser errichtet wurde, als „3. Wärmeschutzverordnung von 1995“
D < 130  
E < 160 Haus, welches den Standards der zweiten Wärmeschutzverordnung von 1982 entspricht.
F < 200  
G < 250 Rudimentär gedämmtes Haus, welches der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht.
H > 250 energetisch unsanierter Altbau

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis gibt den Endenergieverbrauchswert einer Immobilie an, dieser verbrauchsorientierte Energieausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch einer Immobilie und wird über den Verbrauch der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ermittelt.
Beim verbrauchsorientierten Energieausweis findet keine Besichtigung der Immobilie statt, sodass dieser Verbrauchsausweis weniger aussagekräftig ist. Es wird kein echter Mittelwert oder tatsächlicher Energiewert ermittelt, sondern lediglich das individuelle Heizverhalten der Nutzer herangezogen.

Damit ein verbrauchsorientierter Energieausweis ausgestellt werden darf, muss eine der nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Bauantrag wurde nach dem 1. November 1977 gestellt.
  • Das Gebäude wurde gemäß der Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet.
  • Das Gebäude wurde entsprechend der Wärmeschutzverordnung von 1977 Verordnung optimiert.
  • Es befinden sich mindestens fünf Wohnungen im Objekt.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis kann bei jeder Immobilienform Anwendung finden, er ist somit immer zulässig. Der Aufwand diesen zu erstellen ist jedoch ungleich höher als beim verbrauchsbasierten Energieausweis. Um den Energiebedarf einer Immobilie zu ermitteln muss diese einer umfangreichen Untersuchung (Analyse) unterzogen werden, dies kann und darf nur durch qualifiziertes Fachpersonal erfolgen.
Für den Bedarfsausweis wird in einem aufwendigen Berechnungsverfahren der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt. Hierfür wird die Wandstärke, die Art der Dämmung, die Fensterart, die Heizungsanlage und weitere Gebäudeelemente untersucht. Während einer Gebäudebegehung wir eine Checkliste abgearbeitet. Die hierbei erfassten Daten werden in eine Software eingegeben, die dann den Energiebedarf ermittelt und am Ende den Energiebedarfsausweis ausgibt. Der große Vorteil des Energiebedarfsausweises ist, dass dieser unabhängig vom individuellen Heiz- / Kühlverhalten der Bewohner / Nutzer eines Gebäudes ist. Der Bedarfsausweis ermöglicht es objektiv Gebäude miteinander zu vergleichen. Der Bedarfsausweis zeigt energetische Schwachstellen auf und die daraus abgeleiteten Modernisierungsempfehlungen sind tatsächlich auf den Eigentümer / den Käufer einer Immobilie abgestimmt.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis gehen weit auseinander, ein Verbrauchsausweis liegt bei rund 100,00 EUR, wobei der Bedarfsausweis oft mehrere Hundert Euro kostet, wenn sie mit etwa 380,00 EUR für ein Einfamilienwohnhaus rechnen sind Sie auf der sicheren Seite. Die Kosten beim Bedarfsausweis schwanken recht stark, da dieser sehr viele Informationen zum Gebäude in sich bündelt (Wandstärke, Dämmung, Fenster, …). Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren und muss neu erstellt werden, wenn das Haus energetisch saniert wurde.

Der Käufer möchte auf den Energieausweis verzichten. Legal? oder Illegal?

Das Haus hat einen Käufer gefunden. Jetzt soll alles möglichst schnell gehen. Eventuell kündigt der Käufer an das Haus so zu kaufen, wie er beziehungsweise sie es gesehen hat. Weitere Fragen zur Immobilien sollen nicht beantwortet werden. Um die Abwicklung zu beschleunigen kommt der Wunsch beim Käufer auf den Energieausweis nicht erstellen zu lassen. – Man könne doch im gegenseitigen Einvernehmen auf den Energieausweis verzichten. ndash; Doch ist dieses Vorgehen legal? Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) hat auf diese Frage eine klare Antwort: Nein. Bei Verkauf beziehungsweise Vermietung kann in keinem Fall auf die Vorlage eines gültigen Energieausweises verzichtet werden, es sei denn das Gebäude ist von dieser Pflicht befreit ist. Ausschlussklauseln im Kauf- oder Mietvertrag, die einen Verzicht regeln, sind nicht zulässig. Auch sollte es im Interesse des Verkäufers / Vermieters sein, nicht auf die Erstellung eines gültigen Energieausweises zu verzichten, um so etwaigen Schadensersatzansprüchen (nicht Aushändigung des Energieausweises) entgegenzuwirken. Diese hatten in der Vergangenheit das Ziel beispielsweise den Kaufpreis rückwirkend, nach erfolgreichem Verkauf des Hauses, zu mindern.

Lesen Sie ebenfalls:
Welt.de: Kritische Stimme zum Energieausweis, Artikel von Michael Fabricius