Anlageimmobilien: Kapitalisierungsrate berechnen

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Anlageimmobilien: Kapitalisierungsrate berechnen



  • 9. September 2017
  • Autor: Danny Sempf

Sie wollen in ein Anlageobjekt / eine Immobilie investieren? Dann sollten Sie die Kapitalisierungsrate kennen, damit Sie eine wohl überlegte Entscheidung treffen können. Wir möchten nicht, dass Sie die Katze im Sack kaufen und erklären im Folgenden kurz, was die Kapitalisierungsrate ist.
In der Regel verlassen sich Investoren auf unterschiedliche Faktoren wie Lage, Nachfrage und zukünftige Entwicklung im direkten Umfeld. Zusätzlich kommt die Kapitalisierungsrate, auch als Cap-Rate bezeichnet, ins Spiel. Sie drückt das Verhältnis des erzielbaren Nettoeinkommens eines Anlageobjekts zu seinem Kaufpreis aus. Hierdurch wird es möglich die erzielbare Rendite Ihrer Investition in ein Anlageobjekt zu bewerten (Evaluation) und somit Anlageobjekte miteinander zu vergleichen. Die Kapitalisierungsrate hat keine Aussagekraft in Bezug auf geschäftliche Aufwendungen, dies schließt somit Kosten für den Kauf, eventuelle Darlehenszahlungen, sowie Gebühren und andere variable Kosten aus. Dies ist notwendig, um einen möglichst neutralen Vergleichswert zu erhalten.
 

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Erträge

Zunächst werden die Bruttoeinnahmen des Anlageobjekts kalkuliert, diese setzen sich primär aus Mieteinnahmen zusammen. Sekundär sind Einnahmen aus Dienstleistungen und weiteren Angeboten wie Waschmaschinennutzung etc..

[Anzahl Mieter] * [Miete] * [12 Monate] = [jährliche Bruttoeinnahmen]

Aufwendungen

Als nächstes widmen wir uns den jährlichen Aufwendungen beziehungsweise den laufenden Kosten. Diese ergeben sich aus den Instandhaltungskosten, Kosten für Versicherungen, steuerlichen Abgaben sowie den Kosten für die Verwaltung des Anlageobjekts. Hierbei sollten möglichst realistische Werte herangezogen werden, um das spätere Ergebnis nicht zu verfälschen. Nach Subtraktion der Aufwendungen von den Bruttoeinnahmen erhalten wir die Nettoeinnahmen.

[Bruttoeinnahmen] – [Aufwendungen] = [Nettoeinnahmen]

Das Verhältnis zwischen Nettoeinnahmen und Investitionsvolumen

Jetzt nachdem wir die Nettoeinnahmen ermittelt haben, können wir den Kaufpreis beziehungsweise die Kapitalkosten (Kaufpreis + Kosten für die Beschaffung von Fremdkapital) durch diese teilen, um so die Kapitalisierungsrate zu erhalten. Bei der Kapitalisierungsrate handelt es sich um einen Prozentwert.

[Nettoeinnahmen] / [Kaufpreis] = [Differenzwert] * 100 = [Kapitalisierungsrate]

Was sagt uns die Kapitalisierungsrate?

Die Kapitalisierungsrate spiegelt die zu erwartende Rendite in Prozent wieder, die durch einen Anleger (Investor) bei sofortiger Bezahlung des Anlageobjekts generiert werden kann. Hierdurch können ähnliche Anlageobjekte miteinander verglichen werden. Vergleicht man beispielsweise zwei Anlageobjekte miteinander und die eine Immobilie weist eine Kapitalisierungsrate von 7% auf und die zweite eine Kapitalisierungsrate von 11%, so ist anzunehmen, dass mit der zweiten Immobilie ein höherer Gewinn zu generieren ist. Kennt man die Kapitalisierungsrate eines Anlageobjekts auf das vergleichbare Eigenschaften zutreffen, so kann man diese mit dem Kaufpreis eines potenziellen Anlageobjekts multiplizieren, um so die empfohlenen Nettoeinnahmen zu ermitteln.
Doch Vorsicht, man sollte sich niemals nur auf diesen einen Wert bei der Abwägung einer Investition verlassen. Die Kapitalisierungsrate stelt lediglich einen Anhaltspunkt dar, an dem man sich orientieren kann. Unterschiedlichste Marktkräfte und Ereignisse können stets das Ergebnis aus der potenziellen Investition / getätigten Investition in ein Anlageobjekt beeinflussen.
 
Literatur zum Thema Anlage- und Investitionsimmobilien¹: