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Aufgaben eines Notars

Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf



  • Autor: Danny Sempf
  • Lesezeit: 8-10 Minuten

Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf

Beim Verkauf einer Immobilie ├╝bernimmt der Notar die Erstellung des Kaufvertrages. Auch die ├ťberwachung der Kaufpreiszahlung liegt in seinen H├Ąnden. Weitere Kompetenzen liegen in der Meldung des Verkaufs an das Finanzamt sowie das Grundbuchamt. So veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigent├╝mers im Grundbuch, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Damit ist der Immobilienverkauf abgeschlossen. F├╝r die T├Ątigkeit des Notars gibt es gesetzliche Vorgaben. An diese Regeln ist der Notar bei allen Aktivit├Ąten gebunden.

Notar beauftragen f├╝r den Hausverkauf in der Region Hannover und in Lehrte

Planen Sie einen Immobilienverkauf in der Region Hannover und in der Stadt Lehrte? Dann stehen Sie eventuell vor einer Vielzahl an Fragen, auf die Sie eine Antwort erhalten m├Âchten. So wissen viele Verk├Ąufer nicht, wer die Dienstleistungen des Notars bezahlt und welche Aufgaben der spezialisierte Rechtsanwalt im Einzelnen ├╝bernimmt.

Leistungserbringung und Finanzierung des Notars

Ein Notar ist ein Rechtsanwalt, der Zusatzqualifikationen absolviert hat, die ihn berechtigen, als Notar Termine wahrzunehmen. Beim Verkauf eines Hauses fungiert er grunds├Ątzlich als neutrale Person. Dies bedeutet, dass er weder f├╝r die eine noch f├╝r die andere Partei arbeitet. Er ist unparteiisch. Eine Beratungst├Ątigkeit ist ihm gestattet. Diese nimmt der Notar in jedem Fall unparteiisch wahr. Dies bedeutet, dass er Fragen beider Seiten beantwortet. Auch arbeitet er f├╝r beide Seiten als Rechtsbeistand. Es gilt, Schaden von beiden Parteien abzuwenden.

Wichtig zu wissen:
Der Notar wird im Rahmen seiner Beratung keine Hinweise zur Gestaltung des Kaufpreises geben. Auch eine steuerliche Beratung f├Ąllt dem Notar nicht zu.

Zum aktuellen Stand haben Sie Ihren Hausverkauf bereits zu einem gro├čen Teil abgeschlossen. Ein Kaufinteressent ist gefunden und jetzt muss nur noch der Kaufvertrag geschlossen sowie der Kaufpreis ├╝berwiesen werden. Dann ist der Zeitpunkt gekommen einen Notar einzuschalten.

Der Notar ist neben Kaufvertragserstellung/ -formulierung sowie nach Kaufvertragsschluss f├╝r die Meldung an das Grundbuchamt mit der Bitte um Umschreibung, nach vollst├Ąndiger Bezahlung der Kaufsumme und Grunderwerbsteuer verantwortlich.

Wenn ein Makler wie Acodo Immobilien Sie beim Hausverkauf begleitet, k├Ânnen Ihnen unsere Immobilien-Experten eine Vielzahl an Fragen zum Thema Kaufvertrag beantworten, f├╝r die rechtliche Beratung ist jedoch in allein ein Jurist verantwortlich.

Von der Vorbesprechung (Erstellung Kaufvertragsentwurf) bis hin zur Beurkundung des Verkaufs ist der Ablauf der Konsultation eines Notars weitestgehend bei jedem Immobilienverkauf identisch. Der Notar k├╝mmert sich um eine rechtssichere Formulierung der Inhalte des Kaufvertrags. Das Maklerteam fordert im Vorfeld der Beurkundung von Ihnen Unterlagen an, die der Notar ablegen muss (Geldw├Ąschepr├Ąvention) und an das Finanzamt sowie das Amtsgericht weiterleiten muss.

Tipp: Bleiben Sie beim Standard-Kaufvertrag, entwerfen Sie keine eigenen Vertr├Ąge. Dann wird alles reibungslos klappen, Ihre Immobilienmakler, sowie der Notar unterst├╝tzen Sie dabei alles richtig zu machen, dass hei├čt alle wichtigen Punkte in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf
Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf

├ťbernahme der Vertragsgestaltung bei Kaufvertr├Ągen f├╝r Immobilien

Der Notar wird beim Verkauf einer Immobilie die Vertragsgestaltung übernehmen. Dies bedeutet, dass Sie sich um die Aufsetzung des Vertrages nicht zu kümmern brauchen, in der Regel wird ein Standard-Kaufvertrag als Basis herangezogen, der an Ihre Bedürfnisse angepasst wird. Die Erstellung eines eigenen Vertrages ist ebenfalls moglich, aber nicht ratsam. Der Notar wird einen solchen Vertrag immer auf Rechtsgültigkeit prüfen und gegebenenfalls Änderungen vornehmen müssen.

Änderungen im Grundbuch

Der Verkauf einer Immobilie erfordert die Anpassung der Angaben im Grundbuch. Sie werden als Eigent├╝mer der Immobilie gel├Âscht, der neue Eigent├╝mer wird eingetragen. In diesem Zusammenhang ist h├Ąufig die L├Âschung von Grundschulden oder weiteren Eigentumsrechten notwendig. Auch dies kann der Notar veranlassen, nachdem die entsprechenden Schulden beglichen und die Eigentumsrechte Dritter gekl├Ąrt wurden.

Notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist gesetzlich vorgeschrieben

Vielleicht fragen Sie sich, ob Sie die Leistungen eines Notars ├╝berhaupt in Anspruch nehmen m├╝ssen. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist aus gesetzlicher Sicht notwendig. Dies regelt Paragraph313b des B├╝rgerlichen Gesetzbuches. Hier k├Ânnen Sie nachlesen, dass die notarielle Beurkundung beim Verkauf eines Hauses zwingend vorgeschrieben ist. Ein Handschlagsverkauf hat beispielsweise keine rechtliche G├╝ltigkeit.

Kosten tr├Ągt der K├Ąufer

Die Kosten f├╝r die Beurkundung, die ├ťberwachung der Kaufpreiszahlung und die Veranlassung der Umschreibung im Grundbuch tr├Ągt der K├Ąufer. Sie betragen zwischen 1,0 und 1,5 % des Kaufpreises. Da der K├Ąufer f├╝r die Kosten verantwortlich ist, ist dieser berechtigt, einen niedergelassenen Notar auszuw├Ąhlen.

h2>Vorbesprechung

In der Vorbesprechung stellt der Notar die Daten des Eigent├╝mers fest. Er informiert ├╝ber den Grundbuchauszug und erkl├Ąrt die Einzelheiten des Kaufvertrags. Danach wird der Entwurf zum Kaufvertrag erstellt.
Im Vorgespr├Ąch werden weitere Probleme er├Ârtert:

* Sollen Schulden mit dem Kaufpreis verrechnet werden?
* Gibt es Wegerechte f├╝r dritte Personen f├╝r das Grundst├╝ck?
* Gibt es bestehende Mietverh├Ąltnisse?

Der Entwurf des Kaufvertrages wird an K├Ąufer und Verk├Ąufer zum Zwecke der Pr├╝fung ├╝bergeben. ├änderungen sind beim Beurkundungstermin noch m├Âglich. Dies betreffen jedoch nicht den Kaufpreis.

Wichtig zu wissen:
Aus juristischer Sicht haftet derjenige, der den Notar beauftragt, gesamtschuldnerisch f├╝r alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Beurkundung durch den Notar entstehen. Dies gilt auch f├╝r die Grunderwerbsteuer, die ebenfalls vom K├Ąufer getragen werden muss. Wenn Sie als Verk├Ąufer den Notar bestellen/ beauftragen sind in Bezug auf die entstehenden Notarkosten auf der sicheren Seite, wenn Sie sich von der kreditgebenden Bank des K├Ąufers eine aktuelle Finanzierungsbest├Ątigung geben lassen. Wenn Sie ein Maklerb├╝ro wie Acodo Immobilien beauftragen, erfolgt die Bonit├Ątspr├╝fung durch das Maklerb├╝ro. Besser ist es, wenn der K├Ąufer den Notar bestellt, so werden die Kosten vom K├Ąufer getragen.

Nebenabreden mit dem K├Ąufer sind untersagt

Der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis muss so gezahlt werden wie im Kaufvertrag festgehalten. Nebenabreden, die ├╝ber den Kaufvertrag hinausgehen, sind untersagt. So wird eine Manipulation bei der Zahlung der Grunderwerbsteuer vermieden (Steuerhinterziehung). Wenn der K├Ąufer Einrichtungsgegenst├Ąnde und Betriebsstoffe wie Heiz├Âl ├╝bernimmt, wird dies in den Kaufvertrag aufgenommen. F├╝r diese Werte f├Ąllt keine gesonderte Steuer an, sprich die Grunderwerbssteuer wird auf das Inventar nicht angewendet.

Als Verk├Ąufer sind Sie verpflichtet, dem Notar einige Informationen zu ├╝bermitteln, die in den Kaufvertrag aufgenommen werden beziehungsweise dem K├Ąufer im Beurkundungstermin ├╝bergeben werden. Dazu geh├Âren:

  • Name und Anschrift von K├Ąufer und Verk├Ąufer
  • Steueridentifikationnummern von allen Verk├Ąufern sowie K├Ąufern
  • Name und Anschrift des Kaufobjekts
  • Aufz├Ąhlung der Gegenst├Ąnde, die vom K├Ąufer ├╝bernommen werden.
  • Kaufpreis, mit gesonderter Ausweisung von Grundst├╝ck und ├╝bernommenen Gegenst├Ąnden
  • Nutzungsart des Kaufobjekts
  • Termin f├╝r die R├Ąumung
  • Informationen ├╝ber den Makler, falls dieser den Verkauf betreut hat
  • Kontoverbindung des Verk├Ąufers

Weiterhin werden Unterlagen ben├Âtigt, die die Immobilie betreffen:

  • Grundbuchauszug
  • Nachweis der L├Âschung von Krediten oder anderen Verpflichtungen aus dem Grundbuch
  • Erbschein, falls Sie nicht selbst Eigent├╝mer sind
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  • Teilungserkl├Ąrung bei Gemeinschaftseigentum (bei Eigentumswohnungen, Reihenh├Ąusern)
  • Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit genauen Grundst├╝cksgrenzen
  • Wohn- und Nutzfl├Ąchenberechnung
  • Grundrisspl├Ąne aller Geschosse des Verkaufsobjekts
  • Der letzte Grundsteuerbescheid
  • Energieausweis
  • Geb├Ąudeversicherungspolice (kann vom K├Ąufer binnen eines Monats gek├╝ndigt werden)
  • eventuell Erbbaurechtsvertrag

Der Beurkundungstermin

Beim Beurkundungstermin wird die Identit├Ąt von K├Ąufer und Verk├Ąufer mit einem Personaldokument gepr├╝ft. Danach verliest der Notar den gesamten Inhalt des Kaufvertrages. In diesem Zusammenhang k├Ânnen Fragen gestellt werden. Korrekturen und ├änderungen werden unmittelbar vorgenommen. Nach der Verlesung und der Unterschrift bekommen K├Ąufer und Verk├Ąufer die korrigierte Fassung des Vertrages ausgeh├Ąndigt. Das Exemplar, das verlesen und vom Notar mit handschriftlichen ├änderungen versehen wurde, bleibt im Archiv. Der Notar sendet ein Exemplar an folgende Beh├Ârden:

  • Grunderwerbstelle
    * FInanzamt
    * Grundbuchamt
    * Gutachterausschuss der Verwalter
    * Makler

Wichtig zu wissen:
Nach der Begutachtung ist ein R├╝cktritt vom Vertrag in der Regel nicht mehr m├Âglich. Dieser ist nur gestattet, wenn M├Ąngel arglistig verschwiegen oder R├╝cktrittsgr├╝nde im Kaufvertrag festgehalten wurden.

Umschreibung des Eigent├╝mers im Grundbuch

Der neue Eigent├╝mer wird in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. In der Abteilung II bleiben nicht getilgte Altlasten bestehen. In der Abteilung III werden aktuelle Belastungen, etwa die Finanzierung des K├Ąufers, eingetragen.

Schl├╝ssel├╝bergabe

Das Datum der Schl├╝ssel├╝bergabe wird im Kaufvertrag festgehalten. Hier handelt es sich um eine flexible Vereinbarung, die der Verk├Ąufer mit dem K├Ąufer treffen kann. So ist es ebenfalls m├Âglich, die Schl├╝ssel nach Vertragsschluss im Beisein des Notars zu ├╝bergeben. Da hier jedoch Fallstricke lauern, sollte eine Schl├╝ssel├╝bergabe jedoch besser nach Kaufpreiszahlung erfolgen.

Auflassungsvormerkung

Der Notar beantragt am Tag nach der Beurkundung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit wird der Verkauf angezeigt. Es soll verhindert werden, dass der Verk├Ąufer das Objekt einer zweiten Person zum Kauf anbietet.

Ver├Ąu├čerungsanzeige

Das Finanzamt bekommt vom Notar eine Ver├Ąu├čerungsanzeige zugesendet. Dies ist im BGB so festgelegt. Ohne diese Anzeige darf die Umschreibung des K├Ąufers nicht erfolgen.

Zahlung des Kaufpreises

Erst wenn diese Formalit├Ąten erledigt sind, kann die Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Dies geschieht, wenn alle erforderlichen Genehmigungen durch den Notar eingeholt und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. In aller Regel ist dies innerhalb von 14 Tagen nach dem Beurkungungstermin erledigt.

F├Ąlligkeitsmitteilung

Der K├Ąufer erh├Ąlt eine F├Ąlligkeitsmitteilung f├╝r den Kaufpreis. Diese wird vom Notar ausgestellt. Nun kann er den Kaufpreis zahlen. Alternativ leitet er die F├Ąlligkeitsmitteilung an die kreditgebende Bank weiter. Mit der Zahlung des Kaufpreises und der Schl├╝ssel├╝bergabe sowie der Eintragung im Grundbuch gilt der Verkauf des Hauses in der Region Hannover und in Lehrte als abgeschlossen.

Letzte inhaltliche Aktualisierung: 05. April 2020
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