Muskelhypothek / Eigenleistung als Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Muskelhypothek Eigenleistungsanteil Finanzierung DIY
Muskelhypothek / Eigenleistung als Eigenkapital bei der Baufinanzierung



  • 18. November 2018
  • Autor: Jean Baud

 

Der Großteil der Deutschen hegt den Wunsch nach einem eigenem Heim. Hierbei kann es bei begrenzten Mitteln helfen die sogenannte Muskelhypothek bei der Immobilienfinanzierung einzubeziehen. Denn fehlt es am notwendigen Eigenkapital fĂŒr die Immobilienfinanzierung, um beispielsweise einen gĂŒnstigen Zins zu bekommen oder die Immobilienfinanzierung fĂŒr ein Haus in Lehrte zu entlasten, so kann durch handwerkliches Geschick und Einsatzbereitschaft ohne Nachweise bis zu 20.000 EUR oder 5 % der Bausumme angerechnet werden. Jedoch sollte der Anteil der Eigenleistungen nicht ĂŒber 20.000 EUR angesetzt werden, da die meisten Immobilienfinanzierer einen höheren Eigenleistungsanteil ablehnen und somit einer Finanzierung nicht zustimmen wĂŒrden.

Wichtig ist, dass Sie den Eigenleistungsanteil so kalkulieren, dass am Ende genĂŒgend Mittel zur VerfĂŒgung stehen, um die Modernisierung abzuschließen. Aus diesem Grund kalkulieren Baufinanzierer den monetĂ€ren Wert pro geleisteter Arbeitsstunde (Eigenleistung) gering und auch die maximale Arbeitszeit pro Woche wird relativ gering angesetzt. Schließlich soll der Bauherr beziehungsweise die Bauherrin neben dem Bau / der Sanierung einer regulĂ€ren Arbeit nachgehen und diese auch nicht vernachlĂ€ssigen. „Diese zusĂ€tzliche Belastung strapaziert auf Dauer nicht nur Körper & Geist, sondern erfordert ebenso ein ausgefeiltes Zeit- und Organisationsmanagement.”

Arbeitsstunden und FÀhigkeiten richtig einschÀtzen

Pro Arbeitsstunde kann mit etwa 20-30 EUR gerechnet werden, die maximale Wochenarbeitszeit sollte im Schnitt 20 Stunden nicht ĂŒbersteigen. Das heißt, dass bei einer Ersparnis von bis zu 20.000 EUR rund 800 Arbeitsstunden in Eigenleistung erbracht werden mĂŒssen. Geht man von einer realistischen Wochenarbeitszeit von rund 16 Stunden aus, so kommt man auf 50 Wochen, die erbracht werden mĂŒssen. Überlegen Sie deshalb vor Baubeginn genau, wie es um Ihre handwerklichen FĂ€higkeiten und die verfĂŒgbare Zeit steht. – Reden Sie sich nichts schön. Die Baufinanzierer bestehen darauf, dass Sie es schaffen. Eine Nachfinanzierung kann teuer werden. – Deshalb ist es wichtig bei Eigenleistung / der Muskelhypothek die Materialkosten zu berĂŒcksichtigen.

Planung: Legen Sie sich fest

Wahrscheinlich stellen Sie sich jetzt die Fragen, wie die Eigenleistung beziehungsweise die Muskelhypothek eigentlich genau berechnet wird? Eigenleistung steht synonym fĂŒr den Betrag, den Sie fĂŒr die Beauftragung eines Fachbetriebs sparen können. Es wird zugrunde gelegt, dass Ihre Arbeit dem des Fachbetriebs entspricht. Hierbei werden jedoch ausschließlich die Lohnkosten berĂŒcksichtigt, die Materialkosten fallen bei Ihrer Arbeit ebenso an. Durch einen geschickten Einkauf kann auch hier noch gespart werden, was aber nicht von den Baufinanzierern berĂŒcksichtigt wird. Aber Achtung: Wer billig kauft, kauft 2x.

Um beim Baufinanzierer eine genaue Auflistung ĂŒber die geplanten Modernisierungen einzureichen, können Sie sich von einem Bauplaner (Bauingenieur) eine Aufstellung der Kosten fĂŒr die zu beauftragenden Gewerke anfertigen lassen.
Im Immobilienkauf eingebrachte Eigenleistungen (Muskelhypothek) sollten immer vertraglich mit dem Baupartner vereinbart werden. Es wird empfohlen, den Wert der Eigenleistung bzw. die geplante Ersparnis der Baukosten konkret im Vertrag festzuhalten.

Hierbei sind Absprachen und Regelungen, die den zukĂŒnftigen HauseigentĂŒmer benachteiligen könnten, auszuschließen. Um spĂ€ter Ungereimtheiten zu vermeiden und Klarheit mit dem Kreditgeber zu schaffen ist eine lĂŒckenlose Auflistung der Eigenleistungen und der eingesetzten Materialien, welche anschließend vom BautrĂ€ger bestĂ€tigt wird, sinnvoll.

FĂŒr die Beantragung einer Finanzierung mĂŒssen Sie die Eigenleistung berechnen und in der Regel tabellarisch einreichen. Nachfolgend ein Beispiel, wie Sie die Eigenleistungen aufschlĂŒsseln können.

Gewerk Kosten, gesamt Materialkosten Lohnkosten Eigenleistung
TĂŒren erneuern (innen) 3.200,00 EUR 1.500,00 EUR 1.700,00 EUR 1.700,00 EUR

Sicherheit geht vor: SchĂŒtzen Sie sich und Ihre Helfer.

Wenn Familienangehörige, Freunde, Bekannte, Nachbarn oder sogar Arbeitskollegen beim Bau beziehungsweise der Modernisierung mitarbeiten, sollte unbedingt daran gedacht werden die freiwilligen Helfer bei der Berufsgenossenschaft anzumelden und gegen UnfĂ€lle zu versichern. Wurde eine Anmeldung versĂ€umt, so drohen hohe Bußgelder. Die örtlichen BauĂ€mter leiten die Bauanmeldungen an die Versicherer weiter, sodass das Risiko groß ist bei unterlassener Anmeldung erwischt zu werden. Auf Anweisung der PrĂŒfer muss der Bauherr / die Bauherrin Nachweise herausgeben, der die Personalien der Helfer, die Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden und die Art der Eigenbauarbeiten enthĂ€lt.

Sollte zudem ein Entgelt an die Helfer gezahlt worden sein, so muss auch hierĂŒber ein Nachweis erbracht werden. Nur der Bauherr / die Bauherrin sowie dessen Lebenspartner oder Ehepartner sind von dieser Regelung ausgenommen. In diesem Fall sollte der Abschluß einer privaten Unfallversicherung in ErwĂ€gung gezogen werden. Überdies, was VerbraucherschĂŒtzer dringend empfehlen: eine private BerufsunfĂ€higkeitsversicherung. Beide Versicherungen kosten Geld, diese jeweiligen Kosten richten sich nach dem Leistungsumfang. BerĂŒcksichtigen Sie diese Kosten unbedingt bei Ihrer Budget-Planung.

Die regionale Bau-Berufsgenossenschaft bietet gegen das Risko eines Bauunfalls einen relativ preiswerten Schutz, so betrÀgt der Jahresbeitrag pro Modernisierungshelfer (100 Arbeitsstunden) in Niedersachsen etwa 140 EUR. Wenn Ihre Helfer zusammen weniger als 40 Stunden an Ihrer Immobilie gearbeitet haben, trÀgt die Unfallkasse der öffentlichen Hand den Unfallschutz.

Passiert den freiwilligen „unversicherten“ Helfern ein Unfall, so kann die Konsequenz hieraus existenzbedrohend sein, so wurde der Witwe eines Malers eine Rente zugesprochen. Der Maler hatte seinem Nachbarn geholfen dessen Giebel der DoppelhaushĂ€lfte zu streichen. Hierbei ist er vom GerĂŒst gestĂŒrzt und erlitt tödliche Verletzungen (Quelle: Bayerisches Landessozialgericht, Urteil vom 29.03.2011 – L 3 U 255/10 – https://www.kostenlose-urteile.de/Bayerisches-LSG…).

Die Bau Berufsgenossenschaft in Hannover erreichen Sie unter folgender Adresse:
BG BAU – Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft
Hildesheimer Str. 309, 30519 Hannover
Telefon 0511 9870
https://www.bgbau.de/

So viel lÀsst sich einsparen

Der Verband Privater Bauherren (VPB) hat zusammengestellt, welche BetrĂ€ge durch Eigenleistung gespart werden können. Die Werte in der Grafik (Was bringt Eigenleistung?) basieren auf dem Neubau eines 140m² großen Reihenendhauses in Leipzig und zum Vergleich in MĂŒnchen. Die preislichen Unterschiede sind ein Resulttat der deutlich niedrigeren Lohnkosten in Ostdeutschland.

Eigenleistung beim Hausbau nicht ĂŒberschĂ€tzen
(Quelle: Verband privater Bauherren (VPB) Was bringt Eigenleistung? Was bringt Eigenleistung?)

Ist eine Entlohnung der Modernisierunghelfer gestattet?

Eine kostenfreie „Nachbarschaftshilfe” ist rechtlich erlaubt, selbst ein kleines monetĂ€res Dankeschön ist erlaubt, solange dies nicht mit einer festgelegten Anzahl Arbeitsstunden verknĂŒpft ist. Ebenso dĂŒrfen Sie Ihre Helfer bewirten, sprich Essen, Trinken, Kaffee und Kuchen, alles ist erlaubt. Sollten Sie jedoch iregendeine Form von VergĂŒtung vereinbaren, mĂŒssen Ihre Modernisierungshelfer ihren Nebenverdienst beim Finanzamt melden. Eine unterlassene Meldung fĂ€llt in den Bereich Schwarzarbeit. Sehr gerne werden auf Baustellen von der „Finanzkontrolle Schwarzarbeit (Zoll)” unangekĂŒndigt Baustellenkontrollen durchgefĂŒhrt. FĂ€llt hierbei eine illegale BeschĂ€ftigung auf, kann dies dazu fĂŒhren, dass Steuern und Sozialabgaben nachgefordert werden. Zudem drohen vergleichsweise hohe Strafen. Ist der Auftragnehmer nicht im Stande diese BetrĂ€ge zu entrichten, erfolgt der RĂŒckgriff auf den Bauherren / die Bauherrin.

Auch die BeschĂ€ftigung von Handwerksbetrieben ohne Rechnung (Schwarzarbeit) sollten Sie vermeiden, da Sie selbst wenn die illegale BeschĂ€ftigung nicht bemerkt wird, sie keine HaftungsansprĂŒche gegen den Betrieb haben. Im Schadensfall hat sich die Einsparung nicht gerechnet, beziehungsweise Sie zahlen am Ende wesentlich mehr. Fehler von Familienmitgliedern, Freunden, Bekannten und Arbeitskollegen mĂŒssen Sie auf jeden Fall einkalkulieren und tolerieren, diese haften nicht fĂŒr ihre Fehler.

Muskelhypothek Eigenleistungsanteil Finanzierung

Was ist möglich und was sollten Sie lieber lassen, wenn Sie nicht das passende Handwerk gelernt haben?

Jedes Wochenende flattern die Zeitungs- und Wochenblattbeileger in die verschiedenen Haushalte, mit dabei auch die Prospekte der großen BaumĂ€rkte. Hierdurch gewinnt man schnell den Eindruck, dass man als Heimwerker auch vieles selbst machen kann. Es gibt DĂ€mmmaterialien, Steckverbinder fĂŒr die Elektroinstallation, Steckfittinge fĂŒr den SanitĂ€rbereich, doch sollte man sich im Klaren darĂŒber sein, dass man bei allen diesen Arbeiten wissen sollte, was man tut. Denn nicht ohne Grund lernt man einen Beruf 3 Jahre lang. FĂŒr den einfachen Reparaturfall sind diese Produkte gut geeignet, ob man jedoch mit der Baumarktware auch ein Haus ausbauen sollte sei dahin gestellt. SelbstverstĂ€ndlich gibt es im Baumarkt unterschiedliche QualitĂ€ten, jedoch neigt man als Heimwerker / Modernisierer dazu die gĂŒnstigen Artikel zu wĂ€hlen. Dies fĂ€ngt bereits bei billigen Schrauben und DĂŒbeln an, erste spalten hĂ€ufig den Werkstoff und letztere halten nicht wie gewĂŒnscht in der Wand. Auch sollte man bei der Installation von Frischwasserleitungen und Rohrleitungen zu EntwĂ€sserungen wissen, wie der optimale Querschnitt oder beispielsweise das GefĂ€lle zu wĂ€hlen ist. FĂŒhren Sie nur Arbeiten aus, fĂŒr die Sie wirklich qualifiziert sind. Viele Gewerke sind fĂŒr Heimwerker nicht geeignet oder zu komplex, denn viele Bauleistungen sowie die AnsprĂŒche an die AusfĂŒhrungsqualitĂ€t werden immer anspruchsvoller. So setzt eine Förderung durch die KfW eine Abnahme der Arbeiten durch einen SachverstĂ€ndigen (hĂ€ufig Energieberater) voraus.

Literatur zum Thema Altbaumodernisierung¹:

Mit Eigenleistungen am Bau Geld sparen
von Jan Keller
ISBN 978-3940931283

Altbausanierung – Ratgeber fĂŒr die Praxis
von Robert Graefe
ISBN 978-3481035082

Handbuch Sanieren und Modernisieren
von Peter Burk
ISBN 978-3868514681

Ökologische Altbausanierung
von Christian Kaiser
ISBN 978-3800741441

 
Übersicht der Bereiche:

  • Erdarbeiten
  • Fundamentarbeiten
  • Beton- und Maurerarbeiten
  • Putzarbeiten
  • Fenstereinbau
  • TĂŒreinbau
  • Rolladeninstallation
  • Bodenverlege- und Fliesenarbeiten
  • Malerarbeiten
  • Isolierung (Dach, Decken, WĂ€nde)
  • Dachdeckerarbeiten
  • SanitĂ€r-Installation
  • Heizungsinstallation
  • Elektroinstallation
  • Fliesenarbeiten (Außenanlagen)
  • Natursteinarbeiten (Außenanlagen)
  • Gartenarbeiten (Außenanlagen)

Eigenleistung beim Rohbau

Beim Rohbau kann vieles falsch gemacht werden, was auch jahre spĂ€ter noch Folgen haben kann. Zum Beispiel können Undichtigkeiten zu einem Eindringen von Feuchtigkeit fĂŒhren oder aber auch zu Schimmelbildung durch Kondensation fĂŒhren. Sie sollten deshalb nicht ohne Anleitung eines Fachmanns loslegen. Sie können jedoch ohne Sorge beispielsweise als Bauhelfer tĂ€tig werden. In der Regel kann man die Arbeit nicht vollstĂ€ndig selbst durchfĂŒhren, da die notwendigen Maschinen und Werkzeuge fehlen. Wer vom Fach ist oder entsprechende Handwerker an der Hand hat, darf auch komplexere TĂ€tigkeiten selbst ĂŒbernehmen.


Anleitung: Trockenbauwand einziehen (Quelle: Hornbach)

Eigenleistung bei Wand und Boden

Nachdem aus dem offenen Rohbau ein geschlossener Rohbau geworden ist kann der zukĂŒnftige Hausherr / die zukĂŒnftige Hausherrin mithelfen. SelbstverstĂ€ndlich sollte etwas Talent und ein gewisses GrundverstĂ€ndnis vorhanden sein, so kann zum Beispiel bei der Montage von GipskartonwĂ€nden und beim Verlegen von Trockenestrichplatten geholfen werden.


Anleitung: Trockenestrich verlegen (Quelle: Hornbach)

Elektrik, SanitÀr und Heizung

Sollten Sie ĂŒber keine Ausbildung in den Bereichen Elektrik, Heizung und SanitĂ€r verfĂŒgen, sollten Sie die Arbeiten unbedingt den Profis ĂŒberlassen. SchĂ€den können spĂ€ter wesentlich mehr kosten als die Einsparung durch die Eigenleistung. Zudem kann es passieren, dass Hausrat- und WohngebĂ€udeversicherung nicht fĂŒr hierdurch verursachte FolgeschĂ€den eintreten. Auf der Website des Instituts fĂŒr SchadenverhĂŒtung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer e.V. (https://www.ifs-ev.org) finden sich beispiele dafĂŒr, welche SchĂ€den auftreten können und ein Beleg dafĂŒr, dass die Versicherer Ursachenforschung betreiben, bevor beispielsweise eine Brand- oder Wasserschaden beglichen wird.

Sprechen Sie mit Ihren Handwerkern, bei welchen Arbeiten Sie unterstĂŒtzen können. So kann das Öffnen der WĂ€nde fĂŒr das spĂ€tere verlegen der Kabel und Rohrleitungen durch Sie erfolgen und auch das anschließende Schließen der Kabel- und Rohrschlitze kann durch Sie erfolgen. Arbeiten an VerteilerkĂ€sten sollten Sie auf jeden Fall unterlassen, das Gleiche gilt fĂŒr das Verbinden, Anschließen und Abdichten von Rohrverbindungen, auch wenn Sie sich die Arbeiten zutrauen. Im Zweifel lassen Sie all Ihre Arbeiten durch einen Fachbetrieb abnehmen.

Der Innenausbau: die klassische Spielwiese des Heimwerkers

Beim Innenausbau finden sich die typischen Aufgaben, die hervorragend in Eigenleistung ausgefĂŒhrt werden können: abschließende Arbeiten an den WĂ€nden und Böden, wie Tapezieren, Malern, verlegen von BodenbelĂ€gen, …

Der Innenausbau ist ideal fĂŒr zukĂŒnftige Eigenheimbesitzer da hier weniger stark darauf geachtet werden muss aufbauende Gewerke nicht zu blockieren und somit ungewollte Bauverzögerungen hervorzurufen. Zudem ist der Materialeinsatz auch fĂŒr Laien sehr gut planbar.

YouTube Anleitung: Papiertapete tapezieren (Quelle: Hornbach)

Risiken der Muskelhypothek

Sie können mit Eigenleistung fehlendes Eigenkapital ersetzen, sollten sich jedoch im Klaren darĂŒber sein, dass es auch Risiken gibt. Sie sollten also genau abwĂ€gen, ob Eigenleistung das Richtige fĂŒr Sie ist.

  • SelbstĂŒberschĂ€tzung: HĂ€uslebauer neigen immer wieder dazu ihre eigenen FĂ€higkeiten zu ĂŒberschĂ€tzen, was zu BaumĂ€ngeln und zu Verzögerungen fĂŒhrt, evtl. kommt es sogar zu einer Nachfinanzierung
  • Fehlende GewĂ€hrleistung: MĂ€ngel mĂŒssen gegebenenfalls auf eigene Kosten behoben werden, hierbei sind nicht nur direkte MĂ€ngel ein Problem, sondern auch MĂ€ngel, die ein nachfolgendes Gewerk behindern oder die Arbeiten vollkommen stoppen, bis der Mangel behoben ist. Handwerker weigern sich weiterzuarbeiten, wenn Maßnahmen nicht richtig vorbereitet wurden, denn diese mĂŒssen fĂŒr ihre Arbeiten haften.
  • Termingerechte Fertigstellung ungewiss
  • Ungeplante Ausgaben: WĂ€hrend Ihrer Arbeit stellen Sie beispielsweise fest, dass Ihr Werkzeug / Ihre Herangehensweise ungeeignet ist und mĂŒssen Werkzeug mieten oder kaufen: Abbruchhammer, MauernutfrĂ€sen, Trockenbauschrauber, Trockenbauschleifer, was hĂ€ufig vergessen wird AbsauggerĂ€te, …

Fazit / Worauf Sie achten sollten.

  • Lassen Sie sich von einem Fachbetrieb oder Bauingenieur beraten
  • Versuchen Sie nicht krampfhaft jede Aufgabe zu ĂŒbernehmen.
  • Denken Sie daran, Ihre Helfer bei der regionalen Bauberufsgenossenschaft anzumelden und gegen UnfĂ€lle zu versichern.
  • Halten Sie Ihre Eigenleistungen schriftlich fest
  • Halten Sie gesetzliche Bestimmungen ein
  • ÜberschĂ€tzen Sie nicht die eigenen FĂ€higkeiten
  • Kalkulieren Sie mit lĂ€ngeren Bauzeiten (Sie sind kein Profi)