Spekulationssteuer: Wer zu frĂŒh verkauft, muss zahlen.

Spekulationssteuer: Was ist das?
Spekulationssteuer: Wer zu frĂŒh verkauft, muss zahlen.



  • 30. September 2018
  • Autor: Jean Baud

Grafik Spekulationssteuer bei ImmobilienDer Begriff „Spekulationssteuer” fĂ€llt hĂ€ufig im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie. Doch der Begriff Spekulationssteuer ist veraltet, die richtige Bezeichnung lautet „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten GeschĂ€ften”, dennoch spricht man weiterhin von der Spekulationssteuer. – ImmobilienverkĂ€ufer, die kurzfristig Gewinne erzielen wollen, mĂŒssen diese mit dem Fiskus teilen. Jedenfalls dann, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. FĂŒr Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, sofern es sich um den Besitz einer Privatperson handelt. Grundlage hierfĂŒr bildet §22 Nr.2 Einkommensteuergesetz, geregelt durch §23 Einkommensteuergesetz (Verkauf privater Objekte / GegenstĂ€nde). Verbraucher mĂŒssen immer dann Spekulationssteuern bezahlen, wenn Sie ihre Immobilie bereits kurz nach Erwerb weiterverĂ€ußern und somit EinkĂŒnfte aus privaten VerkĂ€ufen erzielen.

Der Verkauf von durchgĂ€ngig selbstgenutzten Immobilien ist jedoch stets steuerfrei, hierbei kann es sich um ein Einfamilienhaus aber auch um eine Wohnung handeln. In einem Mehrfamilienhaus ist nur der Verkaufserlös fĂŒr die ausschließlich selbst genutzte Wohnung steuerfrei. Der zu versteuerende Betrag wird ĂŒber die selbst genutzten Quadratmeter ermittelt. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen 50 Prozent des Verkaufserlöses steuerpflichtig sind.

Bei Ehescheidung kann ebenfalls Spekulationssteuer anfallen, dies ist der Fall wenn bei Eheschließung eine GĂŒtertrennung vereinbart wurde oder nach Scheidung einem Ehepartner die Immobilie zugeschrieben wird.

Was bedeutet selbstgenutzte Immobilie?

Eine Spekulationssteuer wird nicht fĂ€llig, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren zuvor selbst bewohnt wurde. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass der Verbraucher seinen Lebensmittelpunkt in der Immobilie begrĂŒndet hat und auch hier dauerhaft gemeldet war. Ein Gelegentlicher Aufenthalt ist nicht ausreichend, um den Nachweis der Eigennutzung zu erbringen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer ist abhĂ€ngig vom persönlichen Steuersatz des Verbrauchers, dieser hĂ€ngt wiederum von der Höhe des zu versteuernden Einkommens ab. Der Spitzensteuersatz von 42 Prozent wird bei einem Einkommen von 52.152 EUR bei Ledigen beziehungsweise 104.304 Euro bei Zusammenveranlagung / Verheirateten fĂ€llig, bei einem Einkommen von 260.533 Euro fĂŒr Ledige und ab 521.066 Euro bei Zusammenveranlagung ist ein Steuersatz von 45 Prozent (Reichensteuer) fĂ€llig.

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Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Sie wollen dennoch verkaufen? Oder es handelt sich um einen Notverkauf beispielsweise durch eine verĂ€nderte Einkommenssituation? Dann können Sie die anfallende Spekulationssteuer reduzieren indem Sie die Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten) und Ausgaben fĂŒr die Immobilie vom Verkaufserlös abziehen. GetĂ€tigte Abschreibungen, die wĂ€hrend der Haltedauer gemacht wurden, dĂŒrfen jedoch nicht außer Acht gelassen werden. Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten gegenĂŒber dem Verkaufserlös. – Im Idealfall reduziert sich jedoch so die Spekulationssteuer gegen Null.

Folgende Ausgaben können vom Verkaufserlös abgezogen werden:

  • Kaufpreis
  • NotargebĂŒhren
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten fĂŒr den Grundbucheintrag
  • Kosten fĂŒr Reparaturen / Modernisierungen, innerhalb der ersten 3 Jahre
  • VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung
  • Kosten fĂŒr den Verkauf: Anzeigenschaltung und oder sonstige Werbung
  • MaklergebĂŒhren

Beispielrechnung:

Verkaufspreis Immobilie 330.000 Euro
– Anschaffungskosten 250.000 Euro
– Kosten im Rahmen des Verkaufs 19.635 Euro
= zu versteuernder Gewinn 60.365 Euro
Persönlicher Steuersatz 25%
Einkommensteuer Verkaufsgewinn 15.091,25 Euro

Spekulationssteuer bei Erbschaft

Bei Erbschaft einer Immobilie kann zusĂ€tzlich Spekulationssteuer fĂ€llig werden, dies gilt natĂŒrlich nur bei Verkauf der Immobilie. Hierbei wird die Spekulationssteuer nicht fĂŒr die Erbschaft fĂ€llig, sondern wieder fĂŒr den Verkaufsgewinn aus dem Immobilienverkauf zum persönlichen Steuersatz. Eine Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten GeschĂ€ften), wird jedoch nur dann fĂ€llig, wenn die nicht selbstgenutzte Immobilie vor Ablauf einer Haltefrist von 10 Jahren verkauft wird. Ebenso von der Spekulationssteuer ausgenommen ist der Erbe, wenn dieser die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren selbst genutzt hat.

Da ein Erbe ein Rechtsnachfolger und kein KĂ€ufer der Immobilie ist, beginnt die ZĂ€hlung der Haltefrist nicht mit Antritt des Erbes bei 0, sondern die Haltedauer des Erblassers wird ebenfalls angerechnet. Das gleiche gilt fĂŒr die Selbstnutzung, die Zeit der Eigennutzung des Erblassers wird ebenfalls angerechnet.

Erbschaft: Auf der Immobilie lastet eine Hypothek

Übernehmen Erben eine Immobilie auf dem eine Hypothek lastet, die noch nicht getilgt ist, so geht das Finanzamt von einer „gemischten Schenkung” aus. In diesem Fall wird der Darlehenswert als anteiliger Verkaufspreis berechnet, fĂŒr diesen wird „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten GeschĂ€ften” fĂ€llig.

Spekulationssteuer bei Erbengemeinschaften

Der Erblasser hat ein Testament aufgesetzt, in dem ein leibliches Kind die Immobilie zugesprochen bekommt. Zum Ausgleich hat der Verstorbene im Testament ebenfalls verfĂŒgt, dass der Erbe der Immobilie allen anderen leiblichen Kindern (ebenfalls Erben) den jeweilig anteiligen Wert der Immobilie zu zahlen hat. Da es sich hierdurch um keine „vollstĂ€ndige Immobilienerbschaft” handelt wird eine Spekulationssteuer fĂ€llig. Die Auszahlung der anderen Erben wird als Verkauf der Immobilie bewertet, da die Immobilie durch den Erblasser nicht kostenfrei ĂŒberlassen wird, sondern teilentgeltlich verĂ€ußert. (Bundesfinanzhof, Urteil vom 29.06.2011 – IX R 63/10 https://openjur.de/u/614772.html)