Spekulationssteuer: Wer zu fr├╝h verkauft, muss zahlen.

Spekulationssteuer: Was ist das?
Spekulationssteuer: Wer zu fr├╝h verkauft, muss zahlen.



  • 30. September 2018
  • Autor: Jean Baud

Grafik Spekulationssteuer bei ImmobilienDer Begriff „Spekulationssteuer” f├Ąllt h├Ąufig im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie. Doch der Begriff Spekulationssteuer ist veraltet, die richtige Bezeichnung lautet „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Gesch├Ąften”, dennoch spricht man weiterhin von der Spekulationssteuer. – Immobilienverk├Ąufer, die kurzfristig Gewinne erzielen wollen, m├╝ssen diese mit dem Fiskus teilen. Jedenfalls dann, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. F├╝r Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, sofern es sich um den Besitz einer Privatperson handelt. Grundlage hierf├╝r bildet ┬ž22 Nr.2 Einkommensteuergesetz, geregelt durch ┬ž23 Einkommensteuergesetz (Verkauf privater Objekte / Gegenst├Ąnde). Verbraucher m├╝ssen immer dann Spekulationssteuern bezahlen, wenn Sie ihre Immobilie bereits kurz nach Erwerb weiterver├Ąu├čern und somit Eink├╝nfte aus privaten Verk├Ąufen erzielen.

Der Verkauf von durchg├Ąngig selbstgenutzten Immobilien ist jedoch stets steuerfrei, hierbei kann es sich um ein Einfamilienhaus aber auch um eine Wohnung handeln. In einem Mehrfamilienhaus ist nur der Verkaufserl├Âs f├╝r die ausschlie├člich selbst genutzte Wohnung steuerfrei. Der zu versteuerende Betrag wird ├╝ber die selbst genutzten Quadratmeter ermittelt. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit zwei gleich gro├čen Wohnungen 50 Prozent des Verkaufserl├Âses steuerpflichtig sind.

Bei Ehescheidung kann ebenfalls Spekulationssteuer anfallen, dies ist der Fall wenn bei Eheschlie├čung eine G├╝tertrennung vereinbart wurde oder nach Scheidung einem Ehepartner die Immobilie zugeschrieben wird.

Was bedeutet selbstgenutzte Immobilie?

Eine Spekulationssteuer wird nicht f├Ąllig, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren zuvor selbst bewohnt wurde. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass der Verbraucher seinen Lebensmittelpunkt in der Immobilie begr├╝ndet hat und auch hier dauerhaft gemeldet war. Ein Gelegentlicher Aufenthalt ist nicht ausreichend, um den Nachweis der Eigennutzung zu erbringen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die H├Âhe der zu zahlenden Spekulationssteuer ist abh├Ąngig vom pers├Ânlichen Steuersatz des Verbrauchers, dieser h├Ąngt wiederum von der H├Âhe des zu versteuernden Einkommens ab. Der Spitzensteuersatz von 42 Prozent wird bei einem Einkommen von 52.152 EUR bei Ledigen beziehungsweise 104.304 Euro bei Zusammenveranlagung / Verheirateten f├Ąllig, bei einem Einkommen von 260.533 Euro f├╝r Ledige und ab 521.066 Euro bei Zusammenveranlagung ist ein Steuersatz von 45 Prozent (Reichensteuer) f├Ąllig.

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen?

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Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Sie wollen dennoch verkaufen? Oder es handelt sich um einen Notverkauf beispielsweise durch eine ver├Ąnderte Einkommenssituation? Dann k├Ânnen Sie die anfallende Spekulationssteuer reduzieren indem Sie die Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten) und Ausgaben f├╝r die Immobilie vom Verkaufserl├Âs abziehen. Get├Ątigte Abschreibungen, die w├Ąhrend der Haltedauer gemacht wurden, d├╝rfen jedoch nicht au├čer Acht gelassen werden. Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten gegen├╝ber dem Verkaufserl├Âs. – Im Idealfall reduziert sich jedoch so die Spekulationssteuer gegen Null.

Folgende Ausgaben k├Ânnen vom Verkaufserl├Âs abgezogen werden:

  • Kaufpreis
  • Notargeb├╝hren
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten f├╝r den Grundbucheintrag
  • Kosten f├╝r Reparaturen / Modernisierungen, innerhalb der ersten 3 Jahre
  • Vorf├Ąlligkeitsentsch├Ądigung
  • Kosten f├╝r den Verkauf: Anzeigenschaltung und oder sonstige Werbung
  • Maklergeb├╝hren

Beispielrechnung:

Verkaufspreis Immobilie 330.000 Euro
– Anschaffungskosten 250.000 Euro
– Kosten im Rahmen des Verkaufs 19.635 Euro
= zu versteuernder Gewinn 60.365 Euro
Pers├Ânlicher Steuersatz 25%
Einkommensteuer Verkaufsgewinn 15.091,25 Euro