10 Fehler bei der Baufinanzierung

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  • 26. April 2018
  • Autor: Danny Sempf

Warum Monat für Monat viel Geld für Miete zahlen, wenn doch die Finanzierungsmöglichkeiten für ein Eigenheim derzeit so attraktiv sind wie nie? Eigentlich kann man daher doch nicht sonderlich viel falsch machen. So jedenfalls könnte man meinen. Aber der Traum von der eigenen Wohnung oder vom Eigenheim kann bereits durch eine unzureichende Planung und Konzeption der Baufinanzierung sehr schnell zu einem echten Alptraum werden.

Die 10 Fehler bei der Baufinanzierung gilt es zu vermeiden:

Fehler Nummer 1: Eine unzureichende Kostenplanung

Das Traumhaus ist gefunden und der Preis stimmt auch. – Die zusätzlich anfallenden Kosten dürfen bei der Planung dennoch nicht außer Acht gelassen werden, auch wenn der Kaufpreis für eine Immobilie noch so attraktiv erscheint. – Denn langfristig kann dies richtig teuer werden. So können allein schon die Grunderwerbskosten – je nach Bundesland – bei etwa 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen (Niedersachsen 5 Prozent). Hinzu kommen Notarkosten und Grundbuchaufwendungen in Höhe von bis zu 2 Prozent der Kaufsumme. Gegebenenfalls, dass das Wohnobjekt vermittelt worden ist, fällt eine Vermittkungsprovision an. All dies sind Faktoren, die zusätzlich zum ursprünglich veranschlagten Kaufpreis anfallen. Dementsprechend sollte folglich auch die Baufinanzierung ausgerichtet sein.

Fehler Nummer 2: Zusatzaufwendungen unvollständig kalkuliert

Wer ein Haus bauen möchte, holt sich in der Regel Angebote ein und kann dann davon ausgehen, dass in der Berechnung alle Leistungen aufgeführt sind, die für die Fertigstellung des Wohnobjektes erforderlich sind. Das ist allerdings nur selten der Fall. Nur allzu häufig werden wichtige Dinge, aber auch elementare Details nicht in einem solchen Angebot aufgeführt. Hier ist unter anderem von der Erschließung des Baugrundstücks die Rede oder von der Konzeptionierung der Baustelle vor Ort. Auch die Kosten für Gutachten oder für die Installation von Hausanschlüssen sucht man in einem solchen Angebot oft vergeblich. Werden diese in der Baufinanzierung nicht berücksichtigt, kann eine Nachfinanzierung den Bauherren ganz schön ins Schwitzen bringen…

Fehler Nummer 3: Was, wenn der Eigenkapitalanteil zu gering bemessen ist?

Nicht jeder Bauherr in spe verfügt über ein prall gefülltes Bankkonto. Dementsprechend niedrig ist dann das für das Bauprojekt zur Verfügung stehende Eigenkapital. Das Problem: Kreditgebende Institute stellen für Baufinanzierungen, die auf einem geringen Eigenkapitalanteil basieren, erfahrungsgemäß hohe Zinsaufschläge in Rechnung. Dies führt dazu, dass die Haushaltskasse langfristig zusätzlich belastet wird.

Fehler Nummer 4: Grenzen werden überschritten

Wer in Erwägung zieht, ein Eigenheim zu kaufen oder bauen zu wollen, sollte nicht zu „lapidar“ mit den eigenen finanziellen Möglichkeiten umgehen. Sicherlich sind die Immobilienangebote oftmals so attraktiv, dass man einfach nicht „nein” sagen kann. Im Zuge dieses Enthusiasmuses sollte aber nichtsdestotrotz berücksichtigt werden, dass die Lebenshaltungskosten sukzessive weiter zu zahlen sind. Es gilt also, nicht nur die finanziellen Aufwendungen für die Baufinantierung zu berücksichtigen, sondern auch die übrigen Kosten, die für die Miete im aktuellen Wohnraum sowie für den Unterhalt etc. zu zahlen sind.

Fehler Nummer 5: Die Sache mit der Tilgung

Sicherlich mag es auf den ersten Blick sehr verführerisch erscheinen, dass die Kreditgeber in der Regel nur eine Mindesttilgung in Höhe von gerade mal einem Prozent verlangen. Ein guter Grund, um gleich mal die Kreditsumme zu erhöhen, nicht wahr? Fakt aber ist, dass auch dieses Geld zurückgezahlt werden muss. Mit kleinen Beträgen dann und wann wird es allerdings wohl kaum gelingen, dieser Verpflichtung adäquat nachzukommen. An dieser Stelle lohnt es sich, daran zu denken, dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein könnte. Diese könnte mit weitaus höheren Kosten einhergehen – und den Schuldenberg zusätzlich anhäufen. Idealerweise planen Sie deshalb statt des Tilgungssatzes in Höhe von einem Prozent sicherheitshalber 2 oder 3 Prozent in Ihre Baufinanzierung mit ein.

Fehler Nummer 6: Das Zinsniveau vollends ausschöpfen

Natürlich ist das Zinsniveau derzeit äußerst attraktiv. Allerdings kann sich dies langfristig durchaus auch verändern. Umso wichtiger ist es, dass sich der Bauherr in spe die aktuell geltenden Zinskonditionen für einen möglichst langen Zeitraum sichern. Die Banken kommen einem diesbezüglich gerne entgegen. Allerdings wird diese „Kundenfreundlichkeit“ mit Aufschlägen in Höhe von rund 0,7 Prozent berechnet. Trotzdem – es lohnt sich. Auf diese Weise lässt sich das Risiko des Zinsanstiegs langfristig sehr gut ausklammern.

Fehler Nummer 6: Wenn sich die Lebensumstände ändern…

Die meisten Banken möchten ihre Kunden mit attraktiven Kreditangeboten locken. Das ist einerseits für den Kreditnehmer von Vorteil. Andererseits sollte hier auch berücksichtigt werden, dass die Raten, die es zurückzuzahlen gilt, meist sehr starr und damit nur wenig flexibel sind. Damit können sie im Zuge der Zinsbindung nicht reduziert und auch nicht erhöht werden. Ganz abgesehen davon, dass auch Sondertilgungen erst sehr spät – wenn überhaupt – erfolgen können. Eben dieser Mangel an Flexibilität kann zu finanziellen Engpässen führen, wenn sich beispielsweise die Lebensumstände ändern – wie beispielsweise durch einen Arbeitsplatzwechsel, die Geburt eines Kindes oder durch eine Trennung.

Fehler Nunmer 8: Bereitstellungszinsen müssen bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden

Sie geraten „gerne“ in den Hintergrund, wenn es um die Konzeptionierung der Baufinanzierung geht: die Bereitstellungszinsen. Das Fremdkapital, welches durch die Bank zur Verfügung gestellt wird, kann mit Blick auf den jeweiligen Baufortschritt bedarfsgerecht abgerufen werden. Für das Geld, welches jedoch noch nicht benötigt wird, stellen die kreditgebenden Institute Bereitstellungszinsen in Rechnung. Diese belaufen sich auf durchschnittlich rund 3 Prozent jährlich und müssen zusätzlich zu den Kreditzinsen berücksichtigt werden. Insofern lohnt sich der Blick hinter die Kulissen: Wann werden diese seitens der Bank in Rechnung gestellt – und in welcher Höhe? Elementare Zahlen, die in der Baufinanzierung auf keinen Fall unberücksichtigt bleiben sollten!

Fehler Nummer 9: Förderungen nutzen

Seit etlichen Jahren bietet die staatliche KfW-Bank die attraktivsten Baukredite und Tilgungszuschüsse an. Vor allem für energieeffizientes Bauen spielt diese Möglichkeit eine wichtige Rolle. Vielen Häuslebauern ist es nicht bekannt, dass die KfW-Bank diese Darlehensangebote offeriert. Damit verschenken sie bares Geld. Fragen Sie gezielt nach.

Fehler Nummer 10: Der Bankberater vor Ort

Wer sich bei einem Kreditwunsch an die Hausbank wendet, ist immer auf der sicheren Seite. Denn dort werden die attraktivsten Konditionen geboten. Außerdem „kennt“ man sich – und schon allein diese Vertrauensbasis ist „bares Geld wert“. Ein Trugschluss. Die Erfahrung zeigt immer wieder, dass es bei Weitem eben nicht immer die eigene Hausbank ist, die die günstigsten Kreditangebote zu bieten hat. Vielmehr ist das Angebot lokaler Banken relativ begrenzt. Es lohnt sich daher unbedingt, auch die Angebote von Direkt- bzw. Internetbanken zu vergleichen. Auf diese Weise kann man – einen Darlehensbetrag von 200.000 Euro und eine Laufzeit von 20 Jahren zu Grunde legend – bis zu 40.000 Euro insgesamt sparen.

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