Drei Objekte Grenze

Die Drei-Objekt-Grenze beim Immobilienverkauf



  • Autor: Jean Baud

Die Drei-Objekt-Grenze
Wer Immobilien privat verkauft muss das Finanzamt nicht fĂŒrchten, es wird keine Gewerbesteuer fĂ€llig. Wer jedoch innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 ImmobilienverkĂ€ufe (VerĂ€ußerungsgeschĂ€fte) durchfĂŒhrt, gilt beim Finanzamt als gewerblicher Anbieter. Es werden, je nach Höhe des Gewinns, Gewerbe- sowie EĂ­nkommenssteuer fĂ€llig. Die Steuern werden, anders als zu erwarten ist, jedoch nicht nur fĂŒr die VerĂ€ußerungsgeschĂ€fte grĂ¶ĂŸer drei fĂ€llig, sondern auch rĂŒckwirkend fĂŒr die Immobilien eins bis drei.

Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) kommt der gewerbliche GrundstĂŒckshandel in der Regel erst dadurch zu Stande, dass der VerkĂ€ufer Immobilien, beispielsweise EinfamilienhĂ€user oder ZweifamilienhĂ€user und Eigentumswohnungen, zuvor gekauft oder bebaut hat und sie in engem zeitlichen Zusammenhang wieder verĂ€ußert.

Wer jetzt denkt, nach 5 Jahren könne er oder sie die nĂ€chsten Immobilien verĂ€ußern soll gewarnt sein, denn die 5 Jahres HĂŒrde ist lediglich ein Richtwert den die FinanzĂ€mter anwenden. FĂŒr Personen, die beruflich in Immobiliennahen Branchen beschĂ€ftigt sind, gilt eine Frist von sogar 10 Jahren. Andererseits kann in besonderen FĂ€llen auch bei einer VerĂ€ußerung von weniger als vier Immobilien durch das Finanzamt auf einen gewerblichen Handel geschlossen werden.
Bei der Umwandlung eines Hauses in ein Mehrfamilienhauses gelten die entstandenen Wohneinheiten / Eigentumswohnungen als jeweils ein zu zÀhlendes Objekt.

Ausnahmen von der Drei-Objekt-Grenze

Eine geerbte Immobilie wird nur dann zur Freigrenze von drei Objekten hinzugezĂ€hlt, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat. Die VerĂ€ußerung ererbten Grundbesitzes wird andernfalls grundsĂ€tzlich von der Drei-Objekt-Grenze ausgenommen.
Ebenso ist, in der Regel, der Verkauf von mehr als drei HĂ€usern auf dem selben GrundstĂŒck vom Verdacht des gewerblichen Handels ausgenommen.
Werden erworbene bebaute GrundstĂŒcke verkauft die zuvor mindestens 10 Jahre durch Vermietung oder als selbstgenutztes Wohneigentum genutzt wurden, gilt dies unabhĂ€ngig von der Zahl der verĂ€ußerten Anzahl Objekte noch als private Vermögensverwaltung. Die Drei-Objekt-Grenze wird nicht angewendet.

»Bei Unterschreiten der Drei-Objekt-Grenze ist nur ein eventueller Spekulationsgewinn (siehe Artikel Spekulationssteuer) nach §23 Abs.1 Nr.1 Einkommensteuergesetz bei einem VerĂ€ußerungsgeschĂ€ft innerhalb der Zehnjahresfrist zu versteuern.«

Letzte inhaltliche Aktualisierung: 10. Oktober 2019
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